西海岸旅游度假區(qū)房價|購房須知：什么是容積率？容積率有哪些影響

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購房須知：什么是容積率？容積率有哪些影響 海南西海岸旅游度假區(qū)樓盤，西海岸獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

小編相信大多數(shù)西海岸旅游度假區(qū)購房者對容積率這個詞會感到陌生，那么在西海岸買房的時候，你會關(guān)注你所看小區(qū)的容積率嗎？容積率指的是什么呢？容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比紙。容積率計算公式：容積率＝總建筑面積÷總用地面積。

容積率對于普通居民來講，小區(qū)容積率越低，其居住的舒適程度則越高；但對于開發(fā)商來講，容積率則代表了土地利用率和商業(yè)價紙，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設(shè)的樓盤就越多，獲取的商業(yè)利益也就越高。小編總結(jié)了容積率主要影響以下兩個方面：

第一、影響地價

一般來講容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量出地價水平。房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅費(fèi)；樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率。

我們要知道容積率對地價的影響規(guī)律，同時受效益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從內(nèi)環(huán)向外圍逐漸減弱

一般來講容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。市區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，激烈的競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機(jī)制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律，而其他的邊緣城區(qū)土地的稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度也隨之下降。

2．影響單方造價

在建筑密度達(dá)到一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定紙時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。

西海岸旅游度假區(qū)購房者西海岸買房時覺得容積率低的西海岸房子，肯定是比高容積率的西海岸房子貴。但有些高容積率的西海岸房子，西海岸房價也不低，正是因?yàn)槠鋵訑?shù)達(dá)到一定紙了，單方的造價提升了，所以才貴。

3．容積率對不同類型用地地價的作用程度不同

在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

4．容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比

城市規(guī)模越大，容積率對地價的影響越明顯，地價隨容積率的變化幅度越大。很簡單，對比下大城市和小城市的地價、容積率就知道了。

第二、影響生活

1．內(nèi)部規(guī)劃

高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

2．安防

高容積率住宅居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

3．人口密度

容積率高的小區(qū)內(nèi)西海岸房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

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