觀瀾湖購房分析——如何換掉光收費卻沒有服務好業主的物業

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如何換掉光收費卻沒有服務好業主的物業 海南觀瀾湖二手房，觀瀾湖買房時，需要了解的常識很多，掌握購房常識，讓你分分鐘能夠從觀瀾湖房產小白變成觀瀾湖房產專家。

物業管理公司不稱心可以更換嗎？如何更換物業管理公司？很多人提起物業都是“滿心怨念”，作為業主，有權自己選擇物業公司嗎？

物業行業的主管部門--建設部及相關政府部門頒布的一系列有關物業管理的法規、政策，對規范物業管理市場，促進健康發展起到了極大的推動作用，使物業管理有了一個“質”的飛躍。

第一：加速業主委員會的建設并發揮業委會的作用

全國物業管理工作會議上指出：凡新建住宅小區入住率達到50％，舊公房出售達到30％以上的，物業管理主管部門應當及時協調，指導建業主委員會。此項工作已成為物業管理體制的當務之急。

第二：要引出競爭機制

推行物業管理招投標，一改以前自建自管的模式，開發企業在主管部門的指導監督下，在房屋租售前，面向社會公開招標，沒有經招投標的物業管理企業的項目，主管部門不得發放預售許可證。僅此二項政策，便大大的推進了物業管理的市場化進程，這樣一來，更換物管企業便一度成為行業的“焦點”，不過現在看來，這種行為隨人們觀念的轉變，已成為行業的正常現象，而且以后會更普遍。

更換物業管理企業將主要考慮如下幾點：

第一：更換程序的合法性

小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

第二：支持和協調

取得相關部門的支持，調和相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。物管顧問、財務顧問，提供專業支持。政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。

第三：工作交接

更換物業管理企業各方面工作的交接是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。

首先應召開產權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。

其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。原物業管理公司的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到較低。

第四：交接內容

交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。

第五：防范風險

避免業主或使用人工作、生活受到影響。更換物業管理企業的過程中，經常出現的“風險”有幾種情況：

1）原物管企業拒不退出，導致新物業管理企業難以進入。

2）原物管企業提出高額額外補償。

3）交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

4）因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚至引發對業主委員會的詰難。

物業管理公司更換極為困難，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。

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