海南房子|小區成了廣告集聚地，廣告收益該歸誰?

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我們生活在一個廣告泛濫的時代，行走在公共場合，各式各樣的海報、展板、LED商業廣告不勝枚舉，而越來越多的人發現，這種情況連在自家的小區里也未能幸免。商業廣告如何堂而皇之的進入小區？帶來的廣告收益又被誰占有了呢？

廣州市內多個居民小區都被投放了電梯廣告，多數居民表示卻對此并不十分敏感。廣告收益去了哪里更是不得而知，而多數小區物管則表示“錢都用在小區建設上”，至于賬目明細，他們不愿公開。

事實上，城市小區不僅有居住功能，居民作為潛在的客戶群體，經濟價紙極大。譬如戶外廣告，不少藏身鬧市的小區，戶外廣告價紙高，一年能收不少錢，這些錢也往往流進物管腰包。此前，國內也有小區業主與物管較真，追問小區戶外廣告收入去處，甚至鬧上法庭。比如占用小區道路、綠化用地等公共場地，或利用一些產權不明晰停車位提供停車服務，物管向車主收取的停車費，多半也“袋袋平安”。甚至，停車費想提就提，態度生硬，根本不考慮業主感受，沖突時有發生。再如利用小區會所、公共用房進行經營或對外出租，收益也往往成為“糊涂賬”。

而對這部分收益，法律并不糊涂。根據《物權法》相關規定，小區外墻、電梯等共用設施設備屬于全體業主共同所有，業主享有共有和共同管理的權利。因此，相關廣告收入也應全部歸業主所有。包括占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，亦屬全體業主共有。不久前沈陽一起案件與之類似，一小區物管私自占用26萬余元小區廣告收入，被業主告上法庭。醉終，法院依法判決26萬元廣告費歸全體業主共有。

如此看來，法律邊界如此清晰，物業非法牟利的現在為何仍然屢見不鮮？這與物管行業不規范、外部監管不到位、業主權益保障難等都有關系。與物業管理公司相比，業主這個主體在法律常識和維權能力上都處于弱勢地位。主要原因有三點：一、從全國范圍來看，成立業主委員會的小區并不多，分散的業主無法與物管平等對話；二、零散維權成本高、收益小，不符合成本核算；三、就算成立了業主委員會，它的作用依然受到極大局限，因為不是法人，不能成為民事訴訟主體。

因此，在小區公共權益上物管和業主都要明確自身權利和義務。在小區廣告問題上，權利要厘清，賬目要算清。業主與物管是雇傭關系，也應該是平等關系，相互尊重、相互成全才能和諧共處。

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