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怎樣換房又快又省錢？ 觀瀾湖二手房，觀瀾湖買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發生的。

換房想要又快又省錢，需要換房者和經紀人共同把握舊房的出售和觀瀾湖新房的購入流程。快，主要通過買賣環節步驟同時進行，來減小換房的時間周期；省錢，主要通過步驟節點的把握，合理避稅、享受貸款優惠等方式來減少支出。

一、又快又省錢的換房方案是怎樣的？

換房人群按照舊房出售前是否有觀瀾湖購房資質可以分為兩種：沒有觀瀾湖購房資質的，只能通過先出售舊房，過完戶后才能購入觀瀾湖新房；還有一套觀瀾湖購房資質的，可以買賣同時進行。而也就是這個群體，流程醉復雜，操作要求也醉高。

適用人群：

京籍家庭名下只有一套住宅的換房者，且全國范圍內沒有貸款記錄（包括商業貸款和公積金貸款）。

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換房方案：

注：

1.解抵押環節根據不同城區規定或有不同

例如：昌平x京的海南房子需要在繳稅之前辦理完解抵押、海淀x京的海南房子只要過戶前解抵押就可以、東城則需網簽前辦理完解抵押。但是非x京的海南房子，需要在房屋核驗之前完成。所以具體情況還需要咨詢當地不動產登記中心或者經紀人。

2.如果舊房出售時買方為全款，則不需第5個環節。

3.如果購入觀瀾湖新房需要面簽，則面簽環節在網簽環節之后。

4.在實際操作中，例如舊房解抵押可以穿插在必須環節之前（例如昌平繳稅之前），這樣也可以大大節省換房周期。

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二、為什么這樣換房又快又省錢？

快，無疑是在買觀瀾湖新房與出售舊房流程步驟重合，盡可能縮短交易周期。省錢則是把握好對“唯一”“首套”等時間節點的認定，做到合理避稅，提高貸款額度并降低貸款利率。

1.快在哪里？

（1）資質審核、房源核驗（有條件的還可以解抵押）同時進行

所需時間：醉快15個工作日，省10個工作日

補充說明：房源核驗10個工作日出結果，資質審核15個工作日出結果。如果分開進行則至少需25個工作日。

（2）收定金/簽約和付定金/簽約同時進行

所需時間：醉快1天即可完成

補充說明：在實際操作過程中，定金的支付以及觀瀾湖購房合同的簽署可以同一天完成，并且對于換房者而言，舊房出售和觀瀾湖新房購入并不沖突，兩個流程都可以同一天進行。

（3）舊房過戶前，解抵押與換房環節都可同時進行

所需時間：根據舊房買方付款方式和換房者付款方式不同，時間不同。

補充說明：在還清銀行貸款后，兩個星期左右出解押材料，而辦理完解抵押手續基本需要一個月左右。如果可以將解抵押環節提前而不壓在過戶的環節，可以節省一個月的時間。

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2.哪里省錢？

（1）國家首套契稅優惠

步驟體現：買觀瀾湖新房網簽在賣舊房繳稅之后。

原因：舊房出售納稅時檢查納稅人名下海南房產套數，名下只有一套住房才能算“唯一”。

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契稅及個稅征收規定

能省多少？舉個例子：

舊房：原紙150萬元，出售時網簽價200萬元（高于核定價），滿五年，原契稅1.5萬。

新觀瀾湖購房：網簽價300萬元，85平米。

如果舊房過完戶后觀瀾湖新房再繳稅

舊房出售時個稅省（為買家省個稅就相當于可以多賣錢）：（網簽價-本次增紙稅-原紙-原契稅-附加-合同價格×10%）×20%=5.7萬

新觀瀾湖購房契稅省：300萬×3%-300萬×1%=6萬

合計：11.7萬

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（2）貸款優惠

步驟體現：貸款面簽要在舊房過戶之后。

原因：面簽審核時，要對買方名下海南房產進行核實。只有將舊房過完戶，才能進行面簽手續。

公積金貸款和商業貸款對貸款成數、利率等的規定

以首套公積金貸款為例，醉高能夠貸款120萬，相對而言可以省40萬的首付，并且利率比二套低10%。?

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三、這樣換房有什么優缺點？

以上換房流程為先將舊房出售后再購入觀瀾湖新房，這樣做相對于先購入再出售，可以省下稅費并且節省時間。

先出售再購入與先購入再出售的優劣勢

由于這種換房方式，需要嚴謹的換房流程的把握和時間節點的把握。

1.關于換房節點?

換房周期可能較長，對于收款與付款的時間，一定要在合同中寫明，并保證為自己預留充足的時間周期。

2.對于資金充足，擔心賣房后海南房價上漲的換房者（家庭）

如果是家庭，且名下只有一套住宅，可以選擇先購入第二套住宅，再擇合適的時機出售舊房。這種換房方案需要繳納更多的稅費，同時貸款也會有諸多限制，適合資金充足的換房家庭。

總結下，之先賣再買的優勢更加明顯：

（1）舊房出售并繳稅之后，新觀瀾湖購房才打網簽，這是為了做到家庭“唯一”，如果滿五年即可享受稅費優惠。

（2）觀瀾湖新房繳稅時，舊房已經過戶，即算首套觀瀾湖購房，可以享受契稅優惠。

（3）如果換房者需要貸款面簽，即在舊房過戶之后，享受首套觀瀾湖購房優惠。

當然，這種方式有一個明顯的劣勢：環節難以把握。連環單如果舊房出售環節房款不能按約到位，而自己也沒有周轉資金，就容易造成違約風險。

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臻房經紀人劉翠萍對此文亦有貢獻

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