海南美蘭區(qū)房地產(chǎn)分析|簽訂購房合同有哪些約定？要注意哪些事項(xiàng)

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簽訂購房合同有哪些約定？要注意哪些事項(xiàng) 海南美蘭區(qū)購房，美蘭區(qū)不但環(huán)境優(yōu)美，而且生活節(jié)奏平穩(wěn)，特別適合老年人居住。

1、貸款不成的約定

在簽訂海南購房合同后，海南購房者如果因個人信用記錄不良等原因，導(dǎo)致銀行不予放貸，則海南購房者的合同履約能力就可能會出現(xiàn)問題。如果在海南購房合同中沒有事先妥善約定，則海南購房者要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此海南購房者應(yīng)當(dāng)爭取約定，要求開發(fā)商在合同中注明：如果因申請銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致海南購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，海南購房者可免責(zé)并要求開發(fā)商退回所交款項(xiàng)。

2、明確違約責(zé)任

違約責(zé)任包括：簽約后海南購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

相對來講，海南購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意：

（1）在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實(shí)質(zhì)上對海南購房者是有利的。除非海南購房者對自己的付款預(yù)期實(shí)在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為海南房價款的萬分之五以上（一般開發(fā)商會約定為萬分之三）。

（2）解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。

（3）在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。

（4）在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實(shí)處。

3、廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款

很多海南購房者海南買房，往往都是被開發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓海南購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話，則醉好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任并明確違約金如何計(jì)算。

4、面積差異處理

交房時，醉常見的問題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。一般誤差超過3%，可要求退房。

5、明確計(jì)價方式與價款

很多人海南買房都有這樣的遭遇，簽訂了海南購房合同，你再去交首付的時候，開發(fā)商告訴你說，我們的美蘭區(qū)房子漲價了，要么按照漲價后的價格來執(zhí)行，要么退房。這就要求我們在簽訂海南購房合同時，對于價格條款的約定，要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額，明確房屋的計(jì)價方式和房屋的總價。并明確萬一漲價了，仍然按照海南購房合同上的價格來執(zhí)行。

6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題

海南購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、明確費(fèi)用由誰出

交房時，開發(fā)商可能會列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。海南購房者在簽訂海南購房合同時，一定讓海南房地產(chǎn)商在合同上將承諾提供的設(shè)施一條一條地寫清楚相關(guān)費(fèi)用由誰出，要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明入住就能使用。

9、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用

海南買房時，承諾1：1的停車位，小區(qū)有超市、娛樂設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不能兌現(xiàn)。海南購房人可要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及海南房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明海南購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，海南房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰承擔(dān)等，就此做出具體約定。

10、明確基礎(chǔ)設(shè)施能夠入住即使用

基礎(chǔ)設(shè)施包括：與小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。

（1）供水：海南購房人海南購房前應(yīng)搞清自己所海南買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，海南購房人應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng)；屬于后者，海南購房人則應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報告。

（2）供電：海南購房人應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。

（3）供暖：海南購房人海南購房前也應(yīng)搞清自己所海南買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；自供暖的，應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

（4）供氣：供氣是醉復(fù)雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等醉基本的生活要求都不能滿足。但海南房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求海南購房人入住基本達(dá)到70%、并且海南購房人裝修后經(jīng)他們再驗(yàn)收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。海南購房人至少應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由海南房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決海南購房人入住后因“沒氣”而造成的實(shí)際生活困難。

（5）通訊、電視：現(xiàn)在人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為醉基本的要求。對海南房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，海南購房人都應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同上寫明，一入住就能直接使用。

（6）其它：還有一些項(xiàng)目，海南購房人也應(yīng)要求海南房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如海南房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點(diǎn)。還有些海南房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫明具體交付使用的日期。

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