【海南美蘭區房產】美蘭區買房簽合同過程中出現糾紛要如何解決？

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美蘭區買房簽合同過程中出現糾紛要如何解決？ 美蘭區二手房，美蘭區沒有嚴重的環境污染，PM2.5常年為8....自然保護區72個，面積268.5萬公頃，森林覆蓋率為55%，為全國之醉。。

美蘭區房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。

對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了海南購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，海南購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

我國現行法律法規對從事美蘭區房地產開發經營行為已經作出了比較完善的規定，而在現實生活中，除了因美蘭區房地產管理部門審核不嚴，出現美蘭區房地產開發企業雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分美蘭區房地產開發企業置法律法規于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。

中華人民共和國城市美蘭區房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售應當符合下列條件：

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

持有建設工程規劃許可證;

按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總touzi的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;

向縣級以上人民政府美蘭區房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付海南購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付海南購房款一倍的賠償責任。

《城市美蘭區房地產開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權并更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。美蘭區房地產開發企業應當商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。開發商違反上述條款，在規定的時間內或合同約定的期限內，未及時協助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發商按照《解釋》規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規定;對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 另外，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在海南購房過程中，海南購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。

一些美蘭區房地產商在預售宣傳時，一般都散發精致的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業管理。消費者在接收預購的房屋后才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業管理更是質價不符。消費者為此與美蘭區房地產商討說法時，美蘭區房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

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