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美蘭區(qū)商品房買賣合同備案變更流程 海南美蘭區(qū)房子，美蘭區(qū)買房預(yù)算、家庭人口、還貸方式等這些美蘭區(qū)買房細(xì)節(jié)都需要注意！
1、開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交商品房買賣：
開(kāi)發(fā)公司憑密碼登錄該市的國(guó)土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處“網(wǎng)上辦公平臺(tái)”，將已經(jīng)簽字生效的商品房買賣在網(wǎng)上提交。提交工作不受時(shí)間地點(diǎn)限制，隨時(shí)可以提交。
2、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處確認(rèn)提交的商品房買賣：
產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交的商品房買賣合同進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后進(jìn)行確認(rèn)，生成合同備案登記號(hào)。備案工作時(shí)間為工作日的上班時(shí)間。
3、開(kāi)發(fā)公司填寫(xiě)備案登記號(hào)：
開(kāi)發(fā)公司將合同備案登記號(hào)填寫(xiě)在商品房買賣合同封面相應(yīng)位置，合同備案登記完成。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款美蘭區(qū)購(gòu)房，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在辦理完抵押登記等手續(xù)后，將合同正本一本交給買受人。
4、開(kāi)發(fā)公司報(bào)送合同備案登記表：
開(kāi)發(fā)公司根據(jù)已經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，填寫(xiě)“商品房買賣合同登記表”，打印，加蓋公司公章，一式兩份報(bào)送至產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。
買賣合同登記表的格式與使用的登記表相同。登記表可以到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處領(lǐng)取，也可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處網(wǎng)頁(yè)首頁(yè)“處室職能”內(nèi)下載。
5、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處蓋章：
產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司報(bào)送的登記表進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤的，在登記表上加蓋“國(guó)土資源和房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”，一份存檔，一份交還開(kāi)發(fā)公司。
開(kāi)發(fā)公司可憑蓋章后的登記表及已經(jīng)登記的商品房買賣合同到美蘭區(qū)房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。
1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效：
包括兩種情況：一是，出賣人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；二是，出賣人沒(méi)有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)美蘭區(qū)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說(shuō)就是沒(méi)有美蘭區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指美蘭區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤(pán)，沒(méi)有相應(yīng)的銷售資格。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效：
這種情況主要是買受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家XG政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)：
出賣人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開(kāi)發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商出售給買受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來(lái)受損失的還是美蘭區(qū)購(gòu)房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取首付美蘭區(qū)購(gòu)房款，以此支付工程款。如開(kāi)發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權(quán)，對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán)，醉后受損失的還是美蘭區(qū)購(gòu)房者。對(duì)此，醉高法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，美蘭區(qū)購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售：
出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他美蘭區(qū)購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書(shū)的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書(shū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對(duì)此，醉高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。
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