瓊山區(qū)使用什么方法可以估算房價(jià)

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使用什么方法可以估算房價(jià) 瓊山區(qū)房地產(chǎn)，瓊山區(qū)四季如春，當(dāng)北國嚴(yán)冬季節(jié)，萬里冰封雪飄之時(shí)，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

1、市場(chǎng)比較法：挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的海南房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估海南房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)紙。

2、成本估價(jià)法：建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是瓊山區(qū)房價(jià)，適用于海南房地產(chǎn)交易較少、無法采用市場(chǎng)比較法的情況，海南房地產(chǎn)價(jià)格=海南房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)紙-建筑物折舊。

3、收益還原法：首先要估計(jì)海南房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是瓊山區(qū)房價(jià)，估算方法一般為海南房地產(chǎn)價(jià)紙=海南房地產(chǎn)純收益/收益還原利率。

4、路線價(jià)法：土地使用權(quán)的價(jià)紙跟土地所處位置有很大的關(guān)系。對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)紙具備相對(duì)的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整就可以得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)紙。

1、周邊瓊山區(qū)房價(jià)：如果周邊的瓊山區(qū)房價(jià)都比較高的話，那么自己的海南房子價(jià)格也不會(huì)低，參考周邊瓊山區(qū)房價(jià)其實(shí)就是參考小區(qū)所在城市周圍地段的均價(jià)，并與小區(qū)周邊區(qū)域位置的海南房子作對(duì)比，包括戶型、樓層、周邊配套、裝修，以及掛牌價(jià)和成交價(jià)。

2、房齡：海南二手房是要看房齡的，如果房齡比較老的話，那么瓊山區(qū)房價(jià)會(huì)相對(duì)的低一些，一般而言次瓊山區(qū)新房的價(jià)格較高，其次是5-10年房齡的海南房子，而超過20年房齡的老海南房子，售價(jià)一般較低。

3、地段：地段對(duì)于海南購房者來說非常重要，很多人瓊山區(qū)買房主要就是選地段，當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，海南房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)紙空間。另外，一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地海南房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

4、外部環(huán)境：誰都不希望自己的海南房子在垃圾站附近，如果房屋是位于外部環(huán)境佳、綠化面積大的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可，這些因素會(huì)為海南房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右。

5、樓棟：同一個(gè)小區(qū)不同樓棟的房屋，價(jià)格也是天差地別的，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為海南房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的海南房子要比在這些方面不很理想的海南房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響海南房產(chǎn)估紙的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、精致的內(nèi)外部裝修會(huì)為瓊山區(qū)房價(jià)加分5%左右。

6、戶型：現(xiàn)在的房屋都是一戶一個(gè)價(jià)格，對(duì)于同樣的室內(nèi)面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的海南房產(chǎn)也是海南購房者關(guān)注的重點(diǎn)，因此房主定價(jià)時(shí)可高于其他海南房產(chǎn)價(jià)格。

7、內(nèi)部裝修：很多人為了省事都會(huì)選擇購買精裝修的房屋，不僅是精裝修的海南房子賣相好，對(duì)于海南購房者來說，裝修精美既可以節(jié)省成本，又可以立即入戶，即使價(jià)格略高，海南購房者也會(huì)考慮。

8、稅費(fèi)：稅費(fèi)的高低在海南購房成本上影響著房屋價(jià)格，根據(jù)海南二手房交易習(xí)慣，交易稅費(fèi)一般由海南購房者承擔(dān)，因此，房屋稅費(fèi)的高低決定了海南購房成本的高低。稅費(fèi)少成本低，房屋價(jià)格自然高;相反，稅費(fèi)多，成本高，房屋價(jià)格也會(huì)被壓低。

瓊山區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤推薦

1、寶華海景公寓2號(hào)樓： 均價(jià)14660元/㎡，寶華海景公寓2號(hào)樓位于海口市濱海大道75號(hào)，物業(yè)公司是寶華酒店物業(yè)公司。

2、融創(chuàng)觀瀾湖公園壹號(hào)： 均價(jià)17000元/㎡，樓盤地址：海口觀瀾湖旅游度假區(qū)內(nèi)。

3、美視南草坪公寓： 均價(jià)26000元/㎡，美視南草坪公寓位于海口濱海西路88號(hào)，物業(yè)公司是海口美視國際高爾夫俱樂部有限公司。

4、泰豐三十一灣： 均價(jià)元/㎡，泰豐三十一灣位于海口市西海岸豪庭路1號(hào)，容積率0.45。

5、海尚明居： 均價(jià)8000元/㎡，海尚明居位于海口市美蘭區(qū)板橋路（海南省海口市美蘭區(qū)海鮮廣場(chǎng)南側(cè)），容積率2.476。

6、碧桂園海泉灣： 均價(jià)32000元/㎡，碧桂園海泉灣位于海南省海口市海甸島和平大道63-2號(hào)，周邊商場(chǎng)有蘇寧易購(海甸島店)(2.27公里)旺佳匯超市(白沙門分店)(790米)家樂福(鵬暉店)(1.88公里)。

7、厚土珊瑚灣： 均價(jià)8000元/㎡，厚土珊瑚灣位于海口市海甸二西路16號(hào)（海甸二西路南側(cè)，海口市中醫(yī)院第三門診對(duì)面），樓盤特點(diǎn)，配套公建：郵政所、居委會(huì)、文化活動(dòng)站。

8、碧桂園·海南之心： 均價(jià)28000元/㎡，碧桂園·海南之心位于海南省海口市新埠島海新大橋北側(cè)示范區(qū)，容積率0.44。

9、佳豐京藝灣： 均價(jià)16800元/㎡，佳豐京藝灣位于佳豐京藝灣，開發(fā)商是海南尚泰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司。

10、金域?yàn)撑希?/font> 均價(jià)13000元/㎡，金域?yàn)撑衔挥诤？谑袨I海大道76號(hào)（海口灣濱水區(qū)），物業(yè)費(fèi)海口福祥物業(yè)管理有限公司（三級(jí)資質(zhì)）元/平米/月。