海口市關(guān)于業(yè)主委員會，作為業(yè)主必須知道的事兒

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關(guān)于業(yè)主委員會，作為業(yè)主必須知道的事兒 海南購房，海口獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

本文由中共成都市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會、成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局整理。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)管理活動的重要參與主體，在小區(qū)的共建共治共管中發(fā)揮著舉足輕重的作用。如果能夠清楚了解自身在物業(yè)服務(wù)管理活動中的角色定位并自發(fā)充分參與小區(qū)的建設(shè)和管理，將極大促進(jìn)高品質(zhì)和諧宜居生活社區(qū)建設(shè)。

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Q:業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系？A:

業(yè)主大會是全體業(yè)主對關(guān)系到整體業(yè)主公共利益的事情進(jìn)行決議，集體行使和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會對外是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的群眾團(tuán)體，對內(nèi)是全體業(yè)主的物業(yè)管理責(zé)任主體。簡單一點(diǎn)說，小區(qū)的公共事務(wù)由全體業(yè)主在業(yè)主大會上拍案決策，之后由業(yè)委會執(zhí)行決策。

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Q:為什么要成立業(yè)委會？A:

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。其主要作用為：

（一）實現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)的共同管理。業(yè)委會應(yīng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對小區(qū)建設(shè)的的意見和建議，并根據(jù)業(yè)主的意見和建議，組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主大會，對小區(qū)的相關(guān)共同事項進(jìn)行表決。（二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)委會應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的情況進(jìn)行監(jiān)督考核，并督促其對履約不到位的行為進(jìn)行整改。（三）監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約。業(yè)委會有權(quán)對業(yè)主違反管理規(guī)約中的禁止性行為，如住改商、違章搭建、敞養(yǎng)犬只等進(jìn)行勸阻和制止，并對制止無效的向相關(guān)部門進(jìn)行報告。（四）代表全體業(yè)主管理小區(qū)公共收益，定期對業(yè)委會賬戶進(jìn)行公示。

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Q:業(yè)主委員會與社區(qū)居委會的關(guān)系？A:

居民委員會是法定的基層自治組織，業(yè)主委員會是小區(qū)內(nèi)業(yè)主物業(yè)管理自治組織。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)委會代表業(yè)主履行物業(yè)管理權(quán)，應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在區(qū)域居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

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Q:設(shè)立業(yè)主大會，需要符合哪些條件呢？A:

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

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Q:如何組織召開首次業(yè)主大會？A:

符合設(shè)立業(yè)主大會相關(guān)條件的，可申請召開業(yè)主大會，程序如下：

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Q:業(yè)主委員會如何召開業(yè)主大會會議？A:

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

1、定期會議：業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

2、臨時會議：有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（1）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情況。

業(yè)委會準(zhǔn)備以通訊形式召集業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)提前準(zhǔn)備好征求意見稿、決議草案等書面文件。

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Q:召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會后會產(chǎn)生運(yùn)作經(jīng)費(fèi)，是否意味著會調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)呢？A:

不是。首先，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整需要由全體業(yè)主共同決定，業(yè)委會無權(quán)決定。其次，業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)經(jīng)業(yè)主大會決定，可由全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益、全體業(yè)主共同交納業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式籌集。

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Q:在業(yè)主共同決定小區(qū)事項時，經(jīng)常會提到經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意，“雙過半”是怎么認(rèn)定的呢？哪些事項需要“雙過半”業(yè)主同意呢？A:

“雙過半”，是指經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，也就是在面積和人數(shù)兩方面都需要一半以上業(yè)主同意。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，決定以下事項需“雙過半”業(yè)主同意：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

此外：這兩項事項：籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意，即專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

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Q:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)遵守的“三大規(guī)則”是什么？A:

業(yè)委會行使權(quán)力必須遵守“三大規(guī)則”才能規(guī)范履職，實現(xiàn)依法依約保障業(yè)主的合法權(quán)益。“三大規(guī)則”是指經(jīng)業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則。

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Q:業(yè)主委員會能否作出與物業(yè)管理無關(guān)的決議A:

不能。法規(guī)明確規(guī)定，業(yè)主大會是為實現(xiàn)業(yè)主的物業(yè)管理職責(zé)而成立，依法履行的職責(zé)就是物業(yè)管理。業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會的基本法定職能就是對自己小區(qū)物業(yè)的自治管理。業(yè)委會如果作出物業(yè)管理以外的決定就是超出法定職能，顯然是無效的，因此，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府海口市房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

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Q:業(yè)主委員會能否對業(yè)主作出處理決定A:

業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照管理規(guī)約，作出要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的處理決定。當(dāng)違反管理規(guī)約行為是租賃住戶時，業(yè)委會可以對業(yè)主作出處理決定并責(zé)令業(yè)主要求租賃住戶立即改正。

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Q:業(yè)主委員會委員可否罷免呢？A:

由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以決定終止個別業(yè)委會委員資格。終止后，應(yīng)當(dāng)改選業(yè)委會成員。

個別業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，可以決定罷免：

（1）以書面方式提出辭職請求的；

（2）不履行委員職責(zé)的；

（3）利用委員資格謀取私利的；

（4）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（5）侵害他人合法權(quán)益的；

（6）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

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Q:業(yè)主委員會成員應(yīng)具備的條件，一般有哪些呢？A:

業(yè)主委員會成員一般應(yīng)具備以下條件：

1、具有完全民事行為能力的本小區(qū)業(yè)主；

2、遵守（臨時）管理規(guī)約，正常履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；

3、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)、辦事公道，作風(fēng)民主；

4、組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)，有必要的工作時間；

5、本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職；

6、無侵犯本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為；

其中：業(yè)主身份以不動產(chǎn)登記簿上的姓名登記為準(zhǔn)。未辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的小區(qū)，可以以海口購房合同確定的海口購房人姓名來認(rèn)定。

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