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觀瀾湖購房小貼士：八大觀瀾湖房屋知識，觀瀾湖購房都會遇到 海南觀瀾湖房子，觀瀾湖買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發(fā)生的。
觀瀾湖購房，是人生中的一件大事。
無論從錢財，還是意義來說，都是如此。所以，不能不慎重，不能不深思！
觀瀾湖購房的第一步，就是對房屋基礎知識的了解，比如戶型，比如梯戶比，比如容積率等等。除了這些常規(guī)的基礎知識以外，還有一些相對冷門，但是對于觀瀾湖購房也是至關重要的知識。
比如尋常人大多只知商品房，公寓等；多一點了解的，還知道房改房，集資房，小產(chǎn)權(quán)房等等；再多一點的人才公寓，公租房，廉租房，就很少為常人所知了。今天就帶大家來扒一扒那些不為人知的房屋知識。
一、房屋種類劃分
1.按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：可分為商品房、房改房、經(jīng)濟適用房、房改經(jīng)濟適用房、房改集資房、限價商品房、解困房等。
2.按照規(guī)劃用途：可分為商業(yè)、住宅、辦公項目等。
3.按照是否具有保障性質(zhì)：可分為保障性住宅和非保障性住宅。例如保障性住宅有經(jīng)濟適用房，限價商品房，公租房，人才公寓等等。
咱們一般說的房屋，指商品房，不同劃分的房屋，在不同的條件下，也可以交易。
二、房屋當中的幾個面積區(qū)分
1.建筑面積：包括陽臺、挑廊、電梯等在內(nèi)的，房屋外墻（柱）勒腳以上層高在2.2米以上的各層的外圍水平投影面積。
2.套內(nèi)建筑面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積所組成的房屋面積。
3.使用面積：指房屋內(nèi)實際能夠使用的面積，一般按照內(nèi)墻面的水平投影計算。
4.公攤面積：指某個產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積當中所分攤的面積。
5.實測面積：也稱作竣工面積，指房屋竣工后由海南房產(chǎn)測繪單位實際測量后出具的實測數(shù)據(jù)。
6.產(chǎn)權(quán)登記面積：由海南房產(chǎn)測繪單位測算后，實際標注在不動產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)登記簿和房屋權(quán)屬上的房屋建筑面積。
觀瀾湖購房觀瀾湖買房中，醉在意的是套內(nèi)建筑面積和產(chǎn)權(quán)登記面積，認真了解這兩個即可。
三、房屋的“五證兩書”
1.五證：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
2.兩書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
對于購買期房的觀瀾湖購房者而言，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》尤為重要，表明所觀瀾湖購房屋屬于合法交易范疇；兩書則可以作為商品房買賣合同的補充約定，是開發(fā)商向觀瀾湖購房者提供對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
四、房屋樓層稱呼
1.低層住宅：1-3層
2.多層住宅：4-6層
3.中高層住宅：7-9層
4.高層住宅：10層以上
5.超高層住宅：40層以上或者100米以上
觀瀾湖購房者常說的小高層指總高11層或者18層的住宅，常說的多層是指總高七層的步梯房。
五、房屋交易過程中常見的稅種
1.契稅：在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。
2.增紙稅及其附加：包括增紙稅和增紙稅附加。增紙稅是以房屋在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增紙額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅；增紙稅附加包括城市維護建設稅，教育附加費，地方教育附加等三種稅款。
3.個人所得稅：指中華人民共和國對本國公民，居住在本國境內(nèi)的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得和境外個人來源于本國財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅。
4.印花稅：在銷售、轉(zhuǎn)讓觀瀾湖房地產(chǎn)過程中書立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書依據(jù)的稅目，由交易雙方分別按照書據(jù)所載繳納印花稅。
5.土地出讓金：即房屋性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓時，應當補交的土地出讓金。
6.土地增紙稅：指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣、實物和其他收入檢出法定扣除項目后增紙額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。
一般觀瀾湖購房交易中，涉及的是契稅、個稅和增紙稅及附加。契稅跟房屋套數(shù)和面積有關，可以適當增減；個人跟取得方式有關，比如繼承后出售需要繳納20%；增紙稅及附加跟房屋年限有關。
六、如何判斷房屋是否滿兩年，或者滿五年？
1.購買的新盤或者觀瀾湖二手房，經(jīng)濟適用房：以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權(quán)證等級日期判斷
2.房改房出售：以房改房合同簽署時間或不動產(chǎn)權(quán)證等級時間判定
3.房改經(jīng)濟適用房，房改集資房：以不動產(chǎn)權(quán)證等級時間判定
4.拆遷安置房：以拆遷協(xié)議簽署時間或者契稅票填發(fā)時間或者不動產(chǎn)權(quán)證登記時間判定
這些時間的判定，無非是一個增紙稅的問題。然而，如果為了避免這個增紙稅，采取了不同的判定時間，所對應的繳稅標準又是另一種計算方式。
七、經(jīng)常所說的配套有哪些？
1.居民區(qū)組成要素：包括住宅，公共設施服務，道路和綠地
2.教育資源：托兒所、幼兒園、小學、中學
3.醫(yī)療衛(wèi)生：醫(yī)院、門診所、護理院、衛(wèi)生站
4.文化體育：運動場館、居民健身設施、圖書館、文化活動中心
5.商業(yè)服務：百貨店、大型購物商超、餐飲店、便利店、其他第三產(chǎn)業(yè)服務設施
6.金融郵電：儲蓄所、銀行、電信營業(yè)廳、郵電所
7.社區(qū)服務：治安聯(lián)防站、社區(qū)中心、敬老院、居委會
8.市政公用：變電室、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、消防站、水泵房
9.行政管理及其他：市政管理機構(gòu)、防疫站、街道辦
這些就是常說的周邊配套，一般來說，基本關注點在醫(yī)療、教育和交通。
八、城市規(guī)模劃分
城市的規(guī)模一般來說指城市的大小，有人口規(guī)模、用地規(guī)模、經(jīng)濟規(guī)模。常用是人口規(guī)模來衡量城市規(guī)模。
1.小城市：常住人口<50萬
2.中城市：常住人口50萬--100萬
3.大城市：常住人口100萬--500萬
4.特大城市：常住人口500--1000萬
5.超大城市：常住人口>1000萬
目前我國根據(jù)城市綜合實力，觀瀾湖房地產(chǎn)發(fā)展水平，把城市分為一線城市，二線城市，三線城市和四線城市。
上面這八個觀瀾湖購房知識，觀瀾湖購房者經(jīng)常會遇到的問題，希望能對大家有所幫助。
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