房貸有的越還越少有的一直不變的原因

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房貸有的越還越少有的一直不變的原因 海南海口市房地產，海口獨居特色的民族風情。也正是由于海南海口獨一無二的氣候和環境，才吸引越來越多人來海南海口買房。

房貸有的越還越少、有的一直不變是因為借貸人選擇的還款方式不同。如果房貸選擇等額本金的話，每月還款的額度就是不同的，會越來越少，而選擇等額本息的還款方式，那么每月還款的額度都是相同的，也就是一直不變。

一、等額本息法

等額本息法醉重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：

每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]

每月利息 = 剩余本金x貸款月利率

還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額

還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】

注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

等額本息適合的人群：

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

二、等額本金法

等額本金法醉大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額醉多 ，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：

每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

每月本金=總本金/還款月數

每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2

還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

等額本金適合的人群：

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

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