西海岸旅游度假區二手房交易必須注意這四類風險

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二手房交易必須注意這四類風險 海南西海岸購房，西海岸買房對于許多普通老百姓來說確實是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會走進西海岸購房誤區里。

其一利用公證先賣后過戶花招

不少業主找到買家后選擇到公證處公證轉讓房屋，再約定等海南房子5年期限到了后再辦理過戶轉讓手續。

后果：到公證部門辦理交易公證手續的花費，與全額征收營業稅及附加費相比，確實便宜很多。法濟律師事務所的高律師認為，只公證不過戶，使西海岸旅游度假區購房者承擔了較多風險。因為房屋實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發生變化。有買家說，我可以要求把海南房產證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失手續取得新的海南房產證，并將房屋產權過戶給新的買家。

地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是買方承擔。

還有，業主如果因資金短缺還可以拿海南房產去抵押貸款，當發生還款困難，銀行是有權利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售，找得到原業主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。

其二 簽訂合同先租后賣花招

針對5年內轉讓房屋全額繳納營業稅及附加費的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵西海岸旅游度假區房價。

后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節省了售房的營業稅及附加費，買方卻要承擔很大風險。如果幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣海南房子，這對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風險極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣海南房子的營業稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔房屋出租的營業稅及附加費、海南房產稅、個人所得稅等。

其三 假贈與真賣房花招

我國現行稅法規定，對私人贈與房屋的行為不征收營業稅。由于稅務機關人力限制，不可能對每一筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務總局醉近已經出臺新規定，要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經審核后才能免稅，而且規定這種行為稅務機關不能開具發票。新規定醉關鍵在于，受贈方在以后轉讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉讓房屋時的營業稅，其西海岸旅游度假區購房時間將從受贈者取得房屋時間算起，而不能從贈與人取得房屋時算起。

假贈與讓賣方少交了營業稅，買方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅，很不劃算。

高律師提醒，采取假贈與真買賣的方式轉移海南房產，對買方來說還存在很大的交易風險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在房屋產權轉移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方沒有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”換言之，如果買方收到的房屋有質量問題，也不能要求原主人予以賠償。

其四：簽訂“陰陽合同”花招

這是醉為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售西海岸旅游度假區房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業稅、個人所得稅和買方契稅，但因為合同交易價格低了，納稅額相應減少。

后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發現，買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數倍罰款。我市西海岸旅游度假區房地產交易中心征稅窗口就曾發現這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。

高律師指出，海南二手房交易中使用“陰陽合同”，對買方很不利。一旦買方想再次將海南房子轉讓時，將面臨兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估紙也會相應降低;二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳個人所得稅，而個人所得稅的稅率是20%，遠遠高于營業稅和契稅的稅率。對賣方而言也有風險，如果是過戶前對方只付了部分房款，約定過戶后再付款，等過戶后買方動起歪腦筋，堅持以申報的合同價為據，剩下的差價不予給付，賣方還得承擔法律糾紛。

地稅局提醒房屋買賣雙方，為了逃避房屋轉讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風險、法律風險、稅收風險，而且往往獲利的是賣方，而買方卻處于極不利的地位。所以房屋交易雙方，不要費盡心思去省點稅錢卻惹來大麻煩，更不要聽信少數不誠信的房屋中介，因為一旦出了稅收、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產，拿到安心房，能睡安心覺，才是頭等大事。

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