西海岸旅游度假區(qū)二手房交易必須注意這四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)

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二手房交易必須注意這四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn) 海南西海岸購(gòu)房，西海岸買(mǎi)房對(duì)于許多普通老百姓來(lái)說(shuō)確實(shí)是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會(huì)走進(jìn)西海岸購(gòu)房誤區(qū)里。

其一利用公證先賣(mài)后過(guò)戶花招

不少業(yè)主找到買(mǎi)家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等海南房子5年期限到了后再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

后果：到公證部門(mén)辦理交易公證手續(xù)的花費(fèi)，與全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)相比，確實(shí)便宜很多。法濟(jì)律師事務(wù)所的高律師認(rèn)為，只公證不過(guò)戶，使西海岸旅游度假區(qū)購(gòu)房者承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课輰?shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣(mài)方。在此期間，若賣(mài)方私自將房屋賣(mài)給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。有買(mǎi)家說(shuō)，我可以要求把海南房產(chǎn)證拿在我手上，但高律師指出，賣(mài)方可以辦理遺失手續(xù)取得新的海南房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給新的買(mǎi)家。

地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買(mǎi)方契稅是始終不能免的，只有賣(mài)方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買(mǎi)方承擔(dān)。

還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿海南房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣(mài)家私自抵押或者進(jìn)行二次銷(xiāo)售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無(wú)頭官司了。

其二 簽訂合同先租后賣(mài)花招

針對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)的政策，一些賣(mài)方與買(mǎi)方約定，買(mǎi)方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價(jià)格交易過(guò)戶，到時(shí)租金就抵西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)。

后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣(mài)方節(jié)省了售房的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，買(mǎi)方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。如果幾年后房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣(mài)海南房子，這對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。同時(shí)賣(mài)方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對(duì)于買(mǎi)方而言法律風(fēng)險(xiǎn)極大。另外，地稅部門(mén)的工作人員指出，賣(mài)方雖然少交了賣(mài)海南房子的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，但在租賃期間必須依法承擔(dān)房屋出租的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、海南房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。

其三 假贈(zèng)與真賣(mài)房花招

我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)私人贈(zèng)與房屋的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)人力限制，不可能對(duì)每一筆贈(zèng)與行為進(jìn)行核實(shí)，所以假贈(zèng)與真賣(mài)房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：地稅部門(mén)工作人員指出，為防止房屋買(mǎi)賣(mài)雙方利用假贈(zèng)與行為偷逃稅，國(guó)家稅務(wù)總局醉近已經(jīng)出臺(tái)新規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料(如公證書(shū))，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開(kāi)具發(fā)票。新規(guī)定醉關(guān)鍵在于，受贈(zèng)方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)面臨高額的稅收，其個(gè)人所得稅將按銷(xiāo)售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對(duì)不是通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，受贈(zèng)人再轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的營(yíng)業(yè)稅，其西海岸旅游度假區(qū)購(gòu)房時(shí)間將從受贈(zèng)者取得房屋時(shí)間算起，而不能從贈(zèng)與人取得房屋時(shí)算起。

假贈(zèng)與讓賣(mài)方少交了營(yíng)業(yè)稅，買(mǎi)方卻要面臨未來(lái)出售房屋時(shí)高額的個(gè)人所得稅，很不劃算。

高律師提醒，采取假贈(zèng)與真買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)移海南房產(chǎn)，對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。比如確定付款方式就是一個(gè)難題。因?yàn)橘u(mài)方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時(shí)撤銷(xiāo)贈(zèng)與，即使買(mǎi)方已付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護(hù)。此外，《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任?！睋Q言之，如果買(mǎi)方收到的房屋有質(zhì)量問(wèn)題，也不能要求原主人予以賠償。

其四：簽訂“陰陽(yáng)合同”花招

這是醉為普遍的做法，許多中介公司建議買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂真實(shí)合同之外，另外再簽一個(gè)假合同，把售西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)格定得比市場(chǎng)價(jià)格低很多，以達(dá)到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和買(mǎi)方契稅，但因?yàn)楹贤灰變r(jià)格低了，納稅額相應(yīng)減少。

后果：地稅部門(mén)工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方除了補(bǔ)繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市西海岸旅游度假區(qū)房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門(mén)進(jìn)行處罰。

高律師指出，海南二手房交易中使用“陰陽(yáng)合同”，對(duì)買(mǎi)方很不利。一旦買(mǎi)方想再次將海南房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是由于買(mǎi)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估紙也會(huì)相應(yīng)降低;二是由于買(mǎi)入價(jià)低，再次賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳個(gè)人所得稅，而個(gè)人所得稅的稅率是20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅和契稅的稅率。對(duì)賣(mài)方而言也有風(fēng)險(xiǎn)，如果是過(guò)戶前對(duì)方只付了部分房款，約定過(guò)戶后再付款，等過(guò)戶后買(mǎi)方動(dòng)起歪腦筋，堅(jiān)持以申報(bào)的合同價(jià)為據(jù)，剩下的差價(jià)不予給付，賣(mài)方還得承擔(dān)法律糾紛。

地稅局提醒房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)，而且往往獲利的是賣(mài)方，而買(mǎi)方卻處于極不利的地位。所以房屋交易雙方，不要費(fèi)盡心思去省點(diǎn)稅錢(qián)卻惹來(lái)大麻煩，更不要聽(tīng)信少數(shù)不誠(chéng)信的房屋中介，因?yàn)橐坏┏隽硕愂?、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當(dāng)事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產(chǎn)，拿到安心房，能睡安心覺(jué)，才是頭等大事。

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