東海岸物業(yè)最怕哪些投訴舉報(bào)，聚焦物業(yè)管理九大典型糾紛案例分析

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物業(yè)醉怕哪些投訴舉報(bào)，聚焦物業(yè)管理九大典型糾紛案例分析 東海岸新房，東海岸的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn)，注重度假養(yǎng)老的舒適性。

不少小區(qū)業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇上物業(yè)不作為、服務(wù)態(tài)度差、亂收費(fèi)等行為，但卻不知如何投訴舉報(bào)。當(dāng)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)存在異議時(shí)，小區(qū)業(yè)主可以向當(dāng)?shù)亟值擂k事處和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尋找?guī)椭⑦M(jìn)行調(diào)解。同時(shí)，人們還要知道，物業(yè)管理公司的管理部門通常是當(dāng)?shù)氐姆抗芫治锕芸疲偃缧^(qū)業(yè)主與物業(yè)有異議，可以向當(dāng)?shù)氐姆抗芫治锕芸七M(jìn)行投訴舉報(bào)。

關(guān)注一：公共設(shè)施的主人究竟是誰？
       
       近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。
       
       解讀：
       
       這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”而沒有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。
       
       解決方法：
       
       這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。

關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同？
       
       據(jù)了角，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。
       
       據(jù)悉，這方面的混亂使得目前醉高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。
       
       解讀：
       
       這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。
       
       解決方法：
       
       在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其醉簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

關(guān)注三：物業(yè)管理費(fèi)問題
       
       近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺(tái)后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對(duì)于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時(shí)，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對(duì)減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。
       
       解讀：
       
       由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個(gè)大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯、水泵運(yùn)營能耗等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。
       
       解決方法
       
       在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。

關(guān)注四：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？
       
       小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制定、修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛解讀
       
       現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡單，沒有對(duì)無業(yè)主大會(huì)訴訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。
       
       解決方法：
       
       業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會(huì)的越權(quán)行為等。

關(guān)注五：開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系”。
       
       如今部分與開商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長，有的長達(dá)七八年，矛盾越積越深。

以上就是物業(yè)管理維權(quán)的有關(guān)內(nèi)容介紹，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)存在異議時(shí)，可以先與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開展溝通，假如調(diào)解不了，可向上級(jí)部門投訴舉報(bào)。希望以上內(nèi)容能幫助到您，關(guān)注房天下東海岸房產(chǎn)知識(shí)，了解更多物業(yè)管理維權(quán)內(nèi)容！

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