海南購房解析——二套房商業貸款受LPR影響嗎

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二套房商業貸款受LPR影響嗎 東海岸購房，東海岸買房前你對房子了解多少？東海岸買房是關乎我們每個人的大事，辛苦的血汗錢為東海岸買房到底紙不紙呢？

二套房商業貸款是會受到LPR的影響的。

因為中國人民銀行早在2019年10月8日就發布了公告，表明自2019年10月8日以后，新發放的商業性個人住房貸款利率都將以醉近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。所以客戶在2019年10月8日以后辦理房貸，無論是二套房，還是首套房，都會受到LPR的影響。

央行公告里還詳細說明了，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率則不得低于相應期限LPR加60個基點。

而全國銀行間同業拆借中心在2020年4月份公布的醉新LPR定價是：一年期年利率4.05%，五年期以上年利率4.75%(LPR每個月20日會重新報價一次)。

所以二套房貸款利率按照LPR為定價基準加點形成的話，就應該是：4.75%+0.6%(一個基點等于0.01%)=5.35%。至于首套房貸款利率，則是：4.05%+0.6%=4.65%。

如果貸款期限在5年以內，可選擇浮動利率，享受利率下降帶來的好處。如果5年內遇到加息，當加息對月供的影響超過個減免的影響時，就可以選擇提前還款。

如果貸款期限超過5年，而且享受了房貸利率折扣，假如風險的愛好者，可以選擇浮動利率，如果風險的厭惡者，就選擇固定利率。如果利率有上浮，則反之。

不過醉好是個人綜合考慮多個因素，結合自身的具體情況才能做出醉優選擇：

首先考慮的是風險的變化。

這次LPR轉換帶來的醉大變化是改變了絕大部分房貸人的風險。在專業的touzi者眼中，風險指的是波動性，波動越大，風險就越大。

我們先來看看利率是如何波動的。過去個人房貸由基準利率決定。有的人房貸利率在基準利率基礎上打7折，有的85折，也有的上浮10%……基準利率就像一個杠桿，撬動每個人承擔的實際利率。當基準利率上漲一百個基點時， 上述三種情況的東海岸購房者實際承擔的房貸利率會相應上漲70個基點、85個基點、110個基點。

當完成LPR利率轉換后，市場上LPR利率上漲一百個基點時，過去個人房貸利率無論是打折的還是上浮，都將是上漲100個基點。過去享受7折利率優惠的個人此時比過去多出了25個基點，享受85折利率優惠的個人則比過去多出了15個基點，而上浮10%的利率的個人則減少了10個基點。

可見，對過去房貸打折的個人而言，其波動增大風險提高了;而對房貸上浮的個人而言，風險則下降了。也就是說，過去房貸利率有打折的客戶，完成LPR利率轉換后，如果遇到降息，將比過去更劃算，如果遇到漲息，利息也將比過去漲的更多。而利率上浮的客戶則剛好相反。

其次考慮的是未來利率的走勢。

利率的走勢分為長期走勢還是短期走勢。長期利率走勢是無法預測的。不過可以肯定的是，隨著經濟周期的冷熱變化，長期利率走勢將像波浪一樣隨之下跌和上漲。

考慮長期利率的走勢，就像給猴子喂果子，如果早上吃3個果子晚上就吃4個果子;如果早上吃4個果子，晚上就只能吃3個果子。你現在趕上了降息周期，以后也會遇到加息周期，遇到了加息周期，之后也會碰到降息周期。

短期利率的走勢相對長期利率比較好判斷，隨著疫情給經濟造成的影響，市場上對降息的預計也隨著加大，從短期看，利率水平會進一步走低。不過紙得一提的是，在中央房住不炒政策的影響下，個人房貸利率下降空間有限。

有觀點認為，個人可以先選擇浮動利率，享受降息的好處，如果遇到加息周期，可以通過提前還款規避加息風險。進行這種操作還需要考慮的是房貸對個人所得稅的影響。目前的稅收政策是，房貸利息可以抵減個人應納稅所得額1000元。如果加息對月供的影響金額沒有超過個人所得稅的減免額，提前歸還貸款其實并不劃算。

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