開(kāi)發(fā)商晚交房違約金怎么算?違約金過(guò)高該怎么辦？，

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開(kāi)發(fā)商晚交房違約金怎么算?違約金過(guò)高該怎么辦？， 海南二手房，秀英區(qū)的休閑旅游市場(chǎng)前景不容置疑，其獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類(lèi)居住的地區(qū)之一”。。

一、晚交房違約金怎么算？

晚交房違約金的計(jì)算方式應(yīng)該是按照雙方當(dāng)事人在合同當(dāng)中約定的來(lái)進(jìn)行，《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付秀英區(qū)購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的秀英區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

二、逾期交房約定的違約金過(guò)高該怎么辦？

我國(guó)《民法典》（2021年1月1日實(shí)施）第五百八十五條規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說(shuō)過(guò)分高于實(shí)際損失，確實(shí)可以依據(jù)司法手段突破當(dāng)事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行“削低”的呢？

在司法實(shí)踐中，各個(gè)法院和仲裁機(jī)構(gòu)判斷違約金是否過(guò)分高于損失，一般都與守約方的實(shí)際損失相比。《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

然而真實(shí)情況是，如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房對(duì)秀英區(qū)購(gòu)房者造成的損失一直以來(lái)在司法實(shí)踐中都是一個(gè)難點(diǎn)，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候無(wú)法認(rèn)定秀英區(qū)購(gòu)房者損失，沒(méi)有一個(gè)度，也就無(wú)從比較是否過(guò)分高于或是過(guò)分低于了。

根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條：如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的秀英區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

三、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配規(guī)定是什么？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過(guò)高或者過(guò)低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

1、“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

2、法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀(guān)點(diǎn)實(shí)不足取。

在我們的日常生活當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)秀英區(qū)買(mǎi)房屋的人員是需要按照法律的規(guī)定，簽訂秀英區(qū)購(gòu)房的合同，秀英區(qū)購(gòu)房合同當(dāng)中會(huì)約定具體的交房的日期，如果晚交房，那么是屬于違約行為，必須要按照合同約定或者法律規(guī)定來(lái)支付違約金。

秀英區(qū)樓盤(pán)排行

1、南濱駿園： 均價(jià)7893元/㎡，南濱駿園位于海口市金牛路20號(hào)（金牛路與南沙路交匯處），

2、乾坤湖： 均價(jià)7700元/㎡，乾坤湖位于海口市鳳翔路鳳翔公園中心(海南海口是東站附近)，

3、水云軒： 均價(jià)13000元/㎡，水云軒位于海口市金貿(mào)西路28號(hào)，物業(yè)費(fèi)1.20元/平米/月。

4、綠島新居： 均價(jià)6824元/㎡，綠島新居位于海口市鳳翔西路與中山南路交匯處匯銀大酒店旁，容積率。

5、藍(lán)水灣2期江海匯： 均價(jià)9200元/㎡，藍(lán)水灣2期江海匯位于海口市濱江路16號(hào)，

6、海南中基美域： 均價(jià)9500元/㎡，海南中基美域位于海口市永興鎮(zhèn)海榆中線(xiàn)10公里處西側(cè)，物業(yè)費(fèi)1.98元/平米/月。

7、魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅： 均價(jià)15000元/㎡，項(xiàng)目地址：海口市長(zhǎng)流起步區(qū)長(zhǎng)濱五路釣魚(yú)臺(tái)·美高梅銷(xiāo)售中心。

8、融創(chuàng)觀(guān)瀾湖公園壹號(hào)： 均價(jià)17000元/㎡，項(xiàng)目地址：海口觀(guān)瀾湖旅游度假區(qū)內(nèi)。

9、東匯西海岸： 均價(jià)12000元/㎡，東匯西海岸位于海口濱海大道與粵海大道交匯口 （向南400米）右側(cè)，樓盤(pán)特點(diǎn)，東匯西海岸均贈(zèng)送入戶(hù)花園，可自由改造，空間靈動(dòng)多變。超大陽(yáng)臺(tái)，一灣之景盡攬。全南北朝向，戶(hù)戶(hù)觀(guān)景，家家通透。集高端住宅、養(yǎng)老康體、陽(yáng)光游泳池、購(gòu)物商場(chǎng)、業(yè)主食堂等貼心配套為一體的一站式養(yǎng)生度假海居產(chǎn)品。。

10、昌茂·城邦： 均價(jià)8100元/㎡，昌茂·城邦位于龍昆南路與椰海大道交匯處西側(cè)，樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，內(nèi)部設(shè)施完善。

秀英區(qū)冬季避寒：因?yàn)閲?yán)寒，因?yàn)楦稍铮裱b嚴(yán)裹，易發(fā)多種季節(jié)病。這類(lèi)疾病不僅給患者帶來(lái)痛楚，有時(shí)還會(huì)危及性命。主要有下列疾病：心腦血管疾病、消化系統(tǒng)疾病、呼吸道疾病、低體溫綜合癥等等。但在秀英區(qū)，因?yàn)閷贌釒ШＱ笮詺夂颍Ｄ隉o(wú)冬，光照充足，四季溫暖，是避寒勝地。因此北方的很多季節(jié)病到海南后就自動(dòng)好了。

冬季的內(nèi)地生活：寒冷干燥+身體不適（一般老年人：花錢(qián)治病+病痛折磨）+空氣污染+少室外活動(dòng)。

冬季的海南生活：溫暖如春+身心愉悅+純凈新鮮的空氣+高負(fù)氧離子+椰風(fēng)海韻+休閑娛樂(lè)。

買(mǎi)房V信：18089828470

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