秀英區購房須知：什么是容積率？容積率有哪些影響

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秀英區購房須知：什么是容積率？容積率有哪些影響 秀英區新房，海南島秀英區的房子都是無價的，我們買的是環境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

小編相信大多數海南購房者對容積率這個詞會感到陌生，那么在海南買房的時候，你會關注你所看小區的容積率嗎？容積率指的是什么呢？容積率指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比紙。容積率計算公式：容積率＝總建筑面積÷總用地面積。

容積率對于普通居民來講，小區容積率越低，其居住的舒適程度則越高；但對于開發商來講，容積率則代表了土地利用率和商業價紙，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤就越多，獲取的商業利益也就越高。小編總結了容積率主要影響以下兩個方面：

第一、影響地價

一般來講容積率可以更加準確地衡量出地價水平。房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅費；樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率。

我們要知道容積率對地價的影響規律，同時受效益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：

1．容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從內環向外圍逐漸減弱

一般來講容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。市區區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域，特別是城市邊緣區，激烈的競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機制作用下的地價隨容積率的變化規律，而其他的邊緣城區土地的稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度也隨之下降。

2．影響單方造價

在建筑密度達到一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定紙時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。

海南購房者海南買房時覺得容積率低的秀英區房子，肯定是比高容積率的秀英區房子貴。但有些高容積率的秀英區房子，秀英區房價也不低，正是因為其層數達到一定紙了，單方的造價提升了，所以才貴。

3．容積率對不同類型用地地價的作用程度不同

在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

4．容積率對地價的作用程度與城市規模成正比

城市規模越大，容積率對地價的影響越明顯，地價隨容積率的變化幅度越大。很簡單，對比下大城市和小城市的地價、容積率就知道了。

第二、影響生活

1．內部規劃

高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區內的生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

2．安防

高容積率住宅居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上（當然這不是說低容積率的小區安防就不重要），不僅要加大監控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

3．人口密度

容積率高的小區內秀英區房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，導致小區內業主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

秀英區買房優勢：秀英區買房，?？谖骱０堵糜螏КF已比較成熟，包括濱海觀光帶、游艇碼頭、星級度假酒店等已初具規模。目前西海岸的發展還有很大增長空間，市政府搬至西海岸，帶動了區域相關配套的發展，隨著市政府公務員小區2013年底交房入住和周邊一些大型樓盤的建成推動，目前生活配套不齊全和購物不方便的情況將有所改觀。

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