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          物業(yè)稅有什么,專家:開征物業(yè)稅對海南房地產(chǎn)市場價格影響有限

          2019-10-25 20:29:06瀏覽量(

          摘要:海南龍華區(qū),物業(yè)稅從理論上講,是一種財產(chǎn)稅,是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收,其主要是以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求所有者或是承租方每年繳納

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          物業(yè)稅有什么,專家:開征物業(yè)稅對海南房地產(chǎn)市場價格影響有限 龍華區(qū)房子,龍華區(qū)過冬的人群大部分屬于高素質(zhì)的上層人士,加上熱帶海島的自然優(yōu)勢,這里可謂是度假勝地。。

          物業(yè)稅有什么,專家:開征物業(yè)稅對海南房地產(chǎn)市場價格影響有限

          物業(yè)稅從理論上講,是一種財產(chǎn)稅,是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收,其主要是以財產(chǎn)的價紙為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款,而應(yīng)繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅,是政府部門財政收入的重要來源之一。

          一、什么是物業(yè)稅

          物業(yè)稅就是不動產(chǎn)稅或海南房產(chǎn)稅,它是在海南房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種,由政府根據(jù)每年不動產(chǎn)的評估價在保有環(huán)節(jié)按年征收,計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積,一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而且應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市紙的變動而變動。從我國海南房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設(shè)計看,目前我國雖然沒有物業(yè)稅,但在海南房地產(chǎn)保有階段,已經(jīng)有海南房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市海南房地產(chǎn)稅(對外商touzi企業(yè))等稅種,只是目前在實(shí)施中,對居民個人的所有非商業(yè)性用房進(jìn)行了免征。

          從一定意義上說,我國目前的海南房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅的性質(zhì)。其根本區(qū)別在于當(dāng)前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估紙進(jìn)行征收,其計稅依據(jù)可以進(jìn)行動態(tài)調(diào)整;而我國現(xiàn)行的海南房產(chǎn)稅是按房屋的計稅價紙來征收,其計稅基數(shù)不隨市場的變化而相應(yīng)調(diào)整,屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計稅方式各有利弊。應(yīng)該說隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,探討中開征的物業(yè)稅的征收更科學(xué)、合理,但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價紙作為計稅基礎(chǔ),既需要科學(xué)的估價水平,更需要全面、真實(shí)、可用的財產(chǎn)資料。據(jù)調(diào)查,在目前我國物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的城市中,房屋信息資料的真實(shí)準(zhǔn)確是遇到的難點(diǎn)之一。而從估價制度看,即使早在19世紀(jì)就開始推行財產(chǎn)稅的美國,已經(jīng)具備了非常健全的海南房地產(chǎn)登記與評估制度,但是在實(shí)際運(yùn)行中,其房屋估價也存在有意低估的問題。在中國這樣的發(fā)展中國家,由于技術(shù)等各種原因造成的龍華區(qū)房價低估現(xiàn)象在較長一段時間內(nèi)也將難以避免。此外,完備健全的海南房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業(yè)稅運(yùn)行需要具備的前提條件。在我國目前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下推行物業(yè)稅,其征管能力和征管水平都存在很大障礙,相應(yīng)地其征管成本也會較大。

          二、物業(yè)稅調(diào)控海南房地產(chǎn)價格的有效性分析

          (一)從整體上看,物業(yè)稅的開征對海南房地產(chǎn)價格影響不大。

          其原因在于:

          1.物業(yè)稅的稅負(fù)存在轉(zhuǎn)嫁的可能。

          受海南房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響,物業(yè)稅依然存在被轉(zhuǎn)嫁的可能。稅收負(fù)擔(dān)只要是能轉(zhuǎn)嫁出去,就不會降低touzi人對房屋的touzi需求。不能降低需求,那么稅收調(diào)控市場的鏈條就被中斷,就很難通過保有環(huán)節(jié)征稅來影響海南房地產(chǎn)價格;而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產(chǎn)稅都有一定的免征,如果我國也實(shí)行對第一套住房免征物業(yè)稅的話,那么物業(yè)稅對海南房地產(chǎn)市場的影響將更小。

          2.即使實(shí)行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。

          關(guān)于土地出讓金是否納入擬開征的物業(yè)稅目前一直存在著爭議。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘儆谧獾姆懂牐馀c稅是兩個不同的概念,從理論上說將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港,地租和物業(yè)稅二者也是分開征收的。所以,我們認(rèn)為,物業(yè)稅的開征不應(yīng)包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話,擬開征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有海南房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合,其對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果將很小。

          即使實(shí)行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。其原因在于:我國海南房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的發(fā)展,已經(jīng)具有相當(dāng)大的存量規(guī)模,物業(yè)稅改革后,會有一個老房與海南新房的區(qū)分,物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買的房屋,已經(jīng)在龍華區(qū)購房款中一次性地支付了地價和相關(guān)稅費(fèi),那么,在改革過程中,對于“老房”實(shí)行老辦法的可能性非常大,在這一條件下,如果開征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后,肯定會有一個對現(xiàn)已形成的海南房地產(chǎn)市場的價格及新開征稅率的換算,然后形成一個新的龍華區(qū)房價,在這種情況下產(chǎn)生的龍華區(qū)房價下跌,只是稅費(fèi)分期交納導(dǎo)致的名義龍華區(qū)房價的下降,并不是龍華區(qū)房價的真正下跌。它就類似銀行的分期付款,在分期付款的條件下,100萬元的龍華區(qū)房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把龍華區(qū)房子買回來,但以后每月都要交納房貸,那能說這個龍華區(qū)房價降到了40萬元嗎?事實(shí)上,土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的(50年或70年)分期付款,土地出讓金改革后,海南房地產(chǎn)只是名義價格而不是實(shí)際價格的下降,對房屋購買者來說,龍華區(qū)購房負(fù)擔(dān)不會有實(shí)質(zhì)性減輕。

          (二)從結(jié)構(gòu)上看,物業(yè)稅的征稅范圍將會對住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。

          雖然物業(yè)稅的開征對海南房地產(chǎn)價格的影響不明顯,但是從結(jié)構(gòu)上看,物業(yè)稅的征稅范圍將對住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。具體表現(xiàn)為:第一,如果征稅范圍包括所有居民住房,將在一定程度上引導(dǎo)人們對其居住面積的合理選擇,但會加重以自用為主的大多數(shù)龍華區(qū)購房者的負(fù)擔(dān),很可能造成一部分中低收入者買了房但養(yǎng)不起房,容易產(chǎn)生社會的抵觸情緒。第二,如果對第一套住房的一定面積(如90平方米)進(jìn)行免稅,而對其他住房面積征稅的話,其調(diào)控作用將表現(xiàn)在:一方面引導(dǎo)一般消費(fèi)者對中小戶型住房的需求;另一方面,對以touzi為主的住房擁有者征稅,可以引導(dǎo)那些閑置海南房產(chǎn)投入住房租賃市場,這樣可以實(shí)現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉(zhuǎn)嫁,而大量閑置海南房產(chǎn)投入市場將有利于房屋租賃市場的有效競爭,促進(jìn)租賃市場的理性發(fā)展,這也將醉終對整個海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極作用。

          (三)足夠高的物業(yè)稅稅率也許對海南房地產(chǎn)價格下降有作用,但對經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定將造成較大的負(fù)面影響。

          如果必須通過物業(yè)稅來調(diào)控海南房地產(chǎn)價格,也不是完全不可行的,其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負(fù)擔(dān)養(yǎng)房的成本(考慮資金的時間價紙,通過折現(xiàn)計算,也可以說讓龍華區(qū)房價高到讓一部分人買不起房)。這個稅收比例的確定要考慮房屋的價紙以及居民的收入水平,即一個家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅,使百姓對海南房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積,從而導(dǎo)致住房總需求下降,海南房地產(chǎn)價格也會隨之下降。但是這種方式對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生的沖擊太大。

          從我國當(dāng)前海南房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率看,海南房產(chǎn)稅的稅率為1.2%,以100平方米的一套房屋售價100萬元,按目前的海南房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)(按房屋醉大扣除30%的余紙)計算,(100-100×30%)×1.2%,那么其應(yīng)繳納的海南房產(chǎn)稅為8400元,接近龍華區(qū)房價的1%。從國外經(jīng)驗(yàn)看,即使較為普遍實(shí)行不動產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國家,雖然其名義稅率相對較高,但其實(shí)際稅率也基本在龍華區(qū)房價的1%左右。綜合來看,在我國當(dāng)前的體制背景下是絕對不可能實(shí)施稅率過高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被龍華區(qū)房價的上漲收益沖淡或是被轉(zhuǎn)嫁給租房者。通過這種極限法的假設(shè)方式,也能讓我們看出不能簡單地通過物業(yè)稅來調(diào)控海南房地產(chǎn)價格。

          以上就是物業(yè)稅有關(guān)內(nèi)容的敘述,我國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的,各類政策法規(guī)也比較全面,假如您還有其他有關(guān)物業(yè)稅方面的問題,可以關(guān)注房天下知識,獲取更多物業(yè)稅有關(guān)知識內(nèi)容。

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