海南樓盤解析|搬個小板凳來聽聽：什么是容積率和綠化率？

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搬個小板凳來聽聽：什么是容積率和綠化率？ 海南購房，美蘭區不但環境優美，而且生活節奏平穩，特別適合老年人居住。

隨著人們生活水平提高，人們對居住品質的要求也越來越?‌‌高。對于美蘭區購房者而言，戶型、地段、配套、交通、價格等都是影響美蘭區購房的重要因素，不過美蘭區買房想要住得舒服、住得開心，還不能小覷“容積率”和“綠化率”。我們常常會在售樓部聽到銷售員推銷：“我們這個樓盤的環境很好，綠化多，容積率很低，住起來很舒適。”

“綠化多環境舒適”這個意思好理解，那么，容積率和綠化率是什么？為什么說容積率低就是住起來舒適？搬個小板凳，聽聽小編來和你細細的說來。

一、什么是容積率？

容積率，就是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，對住戶而言，容積率直接關系到居住的舒適度。

二、什么是綠化率？

綠化率準確的提法應該為“綠化覆蓋率”，其范圍比較寬泛。可以說只要有草皮覆蓋的地方，都能算是綠化面積，這個綠化面積占小區的百分比，就是綠化率。

不過需要注意的一點就是：綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，實際上是沒有任何的法律和法規的依據。除此之外，綠地率≠綠化率。

綠化率主要是開發商的標準，使用頻率高，即只要長草的地方都可以算是綠化率。但是綠地率是有規劃設計的標準，在計算時，要求距建筑外墻1.5和道路邊線1米以內的土地和地表用土達不到3米深度土地，不管它們上邊是否有綠化，都不計入綠地面積。

開發商一般也只會告知美蘭區購房者綠化率的大小，而不告訴綠地率的大小，這是因為通常來說，綠地率越高，住戶的居住舒適度就會更高，但開發商的投入的成本和可回收的資金就越少。因此美蘭區購房者在美蘭區買房時還是要進一步追問了解下綠地率的大小。

目前，綠地率作為小區設計用的標準，通常新建居住區內綠地率不得低于30％，舊區改造綠地率不得低于25％。總的來說，綠化率高并不代表綠地率高，但綠地率高一定意味著綠化率高。

三、容積率如何計算？

容積率＝地上總建筑面積÷可建設用地面積。另外，不同功能性質的建筑項目，有相應不同高度的容積率折算率，工業建筑層高超過8米時，按該層建筑面積加倍計算容積率。

舉個例子：一塊10萬平方米的土地，如果開發商蓋了8萬平方米的海南房子（即建筑面積為8萬平方米），那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬平方米的海南房子，那么容積率就是1；蓋了15萬平方米的海南房子，容積率就是1.5。

四、容積率大好還是小好？

一般來說，如果是在規劃允許范圍內的話，那么容積率越小，住戶的舒適度就會越高。因為容積率越高，小區的建筑樓層就越高，容納的居民越多，同時，共用小區的公共設施、停車位等配套設施的居民就越多，小區會顯得越擁擠，反之，容積率越低，居住的舒適度就越高。

五、容積率由誰決定？有無上限？

小區容積率均有上限，因為在土地出讓時均有硬性指標的規定。換句話說，一個小區容積率是多少，在土地出讓的時候就規定好了的。

根據《建設用地容積率管理辦法》中的規定，未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

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