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交房前，如何將戶口遷走？ 瓊山區(qū)二手房，瓊山區(qū)買房無小事，因為瓊山區(qū)買房的開支足足夠普通職工半輩子的工資，所以瓊山區(qū)買房時要注意的事項有很多~

在賣房過程中，買家一般都會要求原房主將落戶在該房屋的戶口全部遷出，因為這直接涉及到瓊山區(qū)買房人在辦理房屋過戶手續(xù)后，能否將自己的戶口落入房屋所在地的問題。

一、如何辦理戶口遷出？

目前，戶口遷出，只能靠申請人主動提出，公安機關僅能在當事人自己提出遷移申請的情況下辦理戶口遷出手續(xù)，北京市辦理市內(nèi)遷入，實行“一地辦結(jié)”（取消市內(nèi)戶口遷移證），須出具下列證件證明到其戶口遷入地派出所直接辦理，當天即可出瓊山區(qū)新房本兒。

1.到場人：

1）房屋個人所有，則個人到場

2）房屋夫妻共有，則夫妻到場

2.所需材料：

1）瓊山區(qū)房產(chǎn)證原件及復印件

2）無產(chǎn)權(quán)證的需帶瓊山區(qū)購房合同、發(fā)票原件及復印件

3）小區(qū)的物業(yè)證明

4）房屋所有人持身份證

5）《居民戶口簿》

6）集體戶口還需集體戶口本首頁及本人頁復印件（加蓋公章）

注：

夫妻關系的需要帶結(jié)婚證及復印件

父母關系的需出生證明原件及復印件

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二、能不遷出戶口嗎？

不能，除非買賣雙方有特殊約定。

在臻房，關于戶口遷出，合同中有明確的約定：

舉個例子：

劉先生就決定在某名校附近買一套優(yōu)質(zhì)教育資源配套的海南房子，這樣小孩就可以順理成章地進入名校了。經(jīng)過一番比對篩選后，劉先生看中了王二梅、王三梅兩姐妹在該名校附近的一套瓊山區(qū)二手房，并與王家姐妹簽訂了房屋買賣合同。同時在合同中約定了“出賣人應當在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起三十日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續(xù)，因出賣人自身原因未如期將與該房屋相關的戶口遷出的，且逾期超過十五日的，自逾期超過十五日起，出賣人應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金”等內(nèi)容。隨后，買賣雙方順利完成了交易，劉先生交了房款，拿到了海南房子，也辦理了房屋過戶手續(xù)。

誰料到，就在劉先生準備將戶口遷進去時，卻被告知該房內(nèi)已有戶籍，自家的戶口無法遷進去。劉先生趕緊找到了賣家，才知道，此房原為王家姐妹母親名下的瓊山區(qū)房產(chǎn)，后因母親去世，兩姐妹通過繼承獲得該房。但在辦理繼承的過程中，王母的另一個繼承人，即兩姐妹的大姐王一梅曾對母親遺產(chǎn)分配提出了異議，認為遺產(chǎn)分配不均，并將兩個妹妹訴至法院。后經(jīng)法院判決，該瓊山區(qū)房產(chǎn)由二梅、三梅兩姐妹繼承，一梅則繼承母親其他遺產(chǎn)，但一梅戶口卻還留在海南房子里，現(xiàn)在該房內(nèi)的戶口正是王一梅的戶口。

王一梅因母親去世與兩個妹妹爭財產(chǎn)，三個人已是鬧的斷絕關系，無論兩個妹妹用盡各種方式，一梅就是不同意遷出戶口。醉終劉先生依據(jù)合同約定，一紙訴狀將二梅和三梅告上法庭要求按合同約定賠償。

法院判決

法院審理中，二梅覺得十分委屈，辯稱：1、買賣雙方簽訂的合同系格式合同，在簽訂的合同中，對戶口遷出條款未按法律規(guī)定進行特殊說明，不知道未遷出戶口需要支付巨額違約金。2、該條款對自己屬于顯失公平的合同條款，應當予以撤銷。何況戶口不能遷出并不是因為自己的原因造成，而是中國戶籍行政管理制度的缺陷，自己不應承擔違約責任。

法院審理后認為：當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。劉先生在與王家姐妹簽訂房屋買賣合同后，已依約履行了支付全部瓊山區(qū)購房款的義務，王家姐妹卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應按照雙方的約定承擔相應的違約責任。醉終，法院判決王家姐妹給付劉先生違約金15萬元。一審判決后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

臻房觀點

但實踐中，我們經(jīng)常會遇到買賣合同簽訂后，賣房人由于種種原因，無法及時將房屋內(nèi)的戶口遷出，導致瓊山區(qū)購房人無法在所瓊山區(qū)購房屋內(nèi)落戶的情況發(fā)生。對于這類問題，目前解決途徑非常有限，原因在于：

1.公安機關僅能在當事人自己提出遷移申請的情況下辦理戶口遷出手續(xù)。

2.法院無法強制戶主遷出戶口。

因此，買方以買賣合同和瓊山區(qū)新房本為依據(jù)并不能啟動公安機關的戶口遷出程序；另一方面，戶口遷出涉及行政機關的職權(quán)，并非民事糾紛，此類糾紛不屬于法院管轄范圍，因此，法院并不受理此類糾紛。

綜上可知，對于案例中劉先生遇到的問題，實際上很難通過公安機關或法院將原戶口強制遷出，將自己戶口遷入。在此情況下，對于買方來說，只能通過追究賣方的違約責任或解除合同以減輕自己的損失。

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三、如何避免戶口糾紛？

這是一起典型的因遷移戶口所引發(fā)的瓊山區(qū)二手房買賣合同糾紛，這類糾紛在瓊山區(qū)二手房買賣中并不少見。為避免類似糾紛出現(xiàn)，在業(yè)務操作中應注意以下幾點：

1.戶籍核查：在簽訂房屋買賣合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的戶口情況，如有必要，應要求房主本人帶上瓊山區(qū)房產(chǎn)證及身份證原件到戶口所在的公安機關(通常為戶籍所在地的管轄派出所)戶籍科查詢。

2.明確戶口遷出時間和違約責任：一定要在合同中明確約定戶口遷移的時限及違約責任，提高賣房人的違約成本，以此敦促賣房人嚴格按照合同履行。一旦出現(xiàn)賣房人延期履行或者不履行的情況，瓊山區(qū)買房人起訴索賠也有依據(jù)，而不必另行尋找損失證明(這也是為什么公司在進行“合同簽署合規(guī)性考核”中把關于戶口遷出的條款單獨拿出來進行考核的原因)。

3.戶口遷不出則解約：對于以遷入戶口作為主要瓊山區(qū)購房目的的瓊山區(qū)買房人，可以在合同的《補充協(xié)議》中約定“若出售方因特殊原因?qū)е伦斫K不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權(quán)，且買方已支付的瓊山區(qū)購房款賣方應予全額退還”，以此來保障瓊山區(qū)購房者的權(quán)益。

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