海南東海岸房產攻略|購房攻略：如何避免二手房合同的風險？

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購房攻略：如何避免二手房合同的風險？ 海南東海岸國家旅游度假區二手房，東海岸的房子定位于度假+養老房產，注重度假養老的舒適性。

在房屋買賣過程中，合同是買賣雙方保障自身權益的重要依據，也是約束買賣雙方的有力工具。同時，東海岸國家旅游度假區購房合同其實也會帶有很多東海岸國家旅游度假區購房者難以察覺的風險，小編覺得，東海岸國家旅游度假區購房者買東海岸國家旅游度假區二手房要想不吃虧，醉好學會這些知識，防患于未然。

一、東海岸國家旅游度假區二手房買賣合同的風險有哪些

1、房屋買賣合同遺漏必要主體

一般而言，房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權人是誰，如果房屋為多人共有（如夫妻共同共有），而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字，則可能導致買賣合同無效。

2、房屋買賣合同主體不合法

現實生活中，部分買受人在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性，主要是未核實房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同，以致買受人醉終錢房兩空。

3、房屋存在物權瑕疵

主要是指買賣的房屋權利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設定抵押、房屋正在租賃等情況。具體如下：

（1）房屋被查封等情況

房屋被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利，此時出賣人無權處分東海岸國家旅游度假區房產，買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的，合同自然無效。

（2）買賣房屋上已設定抵押

如果出賣人已將東海岸國家旅游度假區房產抵押給第三方，在轉讓該東海岸國家旅游度假區房產時，并未通知第三方或未告知東海岸國家旅游度假區購房者此房已設定抵押，則轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此東海岸國家旅游度假區房產方可進行買賣。

（3）買賣房屋正在租賃

如買賣房屋正在出租期間，則根據法律規定，承租人享有有XG買權，買受人若要確保萬無一失，則需要出賣人提供該東海岸國家旅游度假區房產的承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。

此外，買受人還應留意出賣人與該東海岸國家旅游度假區房產的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案，根據相關規定，轉讓已經出租的東海岸國家旅游度假區房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由東海岸國家旅游度假區房地產受讓人繼續履行。

也就是說，如果買受人購買該東海岸國家旅游度假區房產是為了自住，而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案，則買受人東海岸國家旅游度假區購房用于自住的目的可能就無法實現。

二、東海岸國家旅游度假區二手房買賣合同風險如何規避

目前我國的東海岸國家旅游度假區二手房交易市場還不夠規范，風險較大，這就要求買賣雙方在簽訂東海岸國家旅游度假區二手房買賣合同時一定要謹慎。其實，規避風險的醉佳方法就是依法、誠實履行合同，切勿耍小聰明。此外，建議在東海岸國家旅游度假區二手房買賣時，把握四個“要點”：

1、確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。

在簽訂東海岸國家旅游度假區房產買賣合同時，房主要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、確認房主擁有出售房屋的合法完全產權

在簽訂東海岸國家旅游度假區二手房買賣合同時，一定要確認房主擁有出售房屋的合法完全產權，必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況，保證房屋不存在任何物權瑕疵。

3、明確雙方權利義務及違約責任

因為東海岸國家旅游度假區房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間。

4、及時辦理房屋過戶手續

東海岸國家旅游度假區購房者千萬不能為了節省過戶費用，采取所謂避稅方式，延遲辦理房屋過戶手續。從而給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。

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