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物業公司不作為想換一家，該怎么操作？ 海南東海岸國家旅游度假區樓盤，在東海岸購買樓盤之前應當對樓盤多進行了解，包括周邊盤的東海岸房價以及該小區東海岸房價走勢。。
好的物業公司，不僅可以為業主及時解決問題，而且還能讓住宅生紙保紙，然而遇到不作為的物業公司，不僅解決不了業主遇到的問題，還會讓人窩一肚子氣。
“我們公司是開發商聘請的，你們想換就換啊？”
聽到物業公司的人這樣說，XX小區的李姓業主，站在物業公司管理部，氣得不得了：“你們的服務這么差，還整天亂收費，我們業主不愿意你們在這服務了，我們一定要換物業公司！”
原來業主小李所在小區的物業公司工作人員素質很差，也沒正規培訓過，小區的管理一塌糊涂。衛生打掃不干凈，花圃的植物衰敗的七零八落，甚至在小區丟東西都成了常事。業主們多次來找物業公司理論，要求他們加強管理，但是依然沒有改觀。
小李跟幾個同樣對物業公司特別不滿意的業主商量后，決定在小區業主大會召開的時候提議辭退該物業公司。醉后，小區業主大會一致通過，決定辭退該物業公司。
沒想到，物業公司的人聲稱他們是開發商聘請來的，只有開發商才能辭退他們，業主無權辭退！
那么，業主在什么情況下可以換物業公司？怎么換？物業公司到底應該誰來聘請呢？
業主大會上按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。具體依據是：
根據物權法第七十六條，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經由占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
具體情況可以按如下程序操作：
第一步，業主委員會一致同意后可更換物業公司。由業主選拔出業主委員會，這個代表業主集體利益的組織，召開更換物業的業主委員大會，會議上有半數及以上業主同意，便能更換物業公司。因此，像業主小李所在的小區業主大會是有權更換該小區的物業公司的。
第二步，向所在街道辦事處申請予以協助。根據《物權法》和《物業管理條例》，街道辦事處有責任提供籌備協助。
第三步，解除物業委托管理合同。當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。
其四，制作標書。在街道辦事處提供的協助下，由業主委員會制作招標標書，公開向外界進行招標。招標書中需要擬出物業公司提供的服務、管理要求、費用標準等具體內容。可邀請專業的物業人士進行把關，參考專業人士給出的建議。
其五，公開招標/評標。招標過程中，必須保證廣大業主的知情權。評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽。評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示。
六、新物業公司入駐。中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。物業公司的更換，具有一定的風險性，需要有法律支撐、街道辦事處的協助。還要記住一點，在更換物業的前期，不要立即宣傳出更換物業公司的消息，而要把程序條款做扎實之后再告知。
作為服務小區業主的物業公司，真的不用太牛氣。對照以上條款，以后針對物業不作為的行為我們完全可以嘗試以上辦法，以維護業主的切身利益。
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