龍華區一房二賣如何處理？如何防止一房二賣？

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一房二賣如何處理？如何防止一房二賣？ 龍華區購房，海南龍華區，風景優美，空氣新鮮，海南龍華區有極佳的天然游泳場，吸引著眾多的國內外游人。

商品房買賣合同簽訂后，房地產開發企業應承擔按期交付商品房的義務，可現實生活中海南購房者卻常遭遇一房二賣。那么，一房二賣的處理法律是怎么規定的？當海南房地產開發企業受利益驅動，寧愿承擔定金罰則也不交付商品房時，海南購房者該怎么辦呢？

一、什么是一房二賣？

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。開發商在簽訂海南購房合同后一方面考慮到海南購房者可能會違約的情況怕龍華區房子賣不出去，另一方面以更高的價格賣給另一海南購房者。

二、一房二賣如何處理？

房屋買賣合同關系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力醉重要的表現，也是出賣人醉主要的義務。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產生違約問題。

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1．在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后一個海南購房者履行了合同義務，辦理了龍華區房產過戶登記手續的情形。

一房二賣中，這種情形醉為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的海南購房者已實際取得房屋所有權。

此時，前后兩個海南購房者享有的請求權性質是不同的。后一個海南購房者因為已經取得了產權，對房屋享有的是物權請求權。前一個海南購房者產生的是債權請求權，該債權請求權是一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個海南購房者沒有取得產權，所以應負返還房屋的義務。

根據法律規定，房屋產權已經歸他人所有，開發商對前一個海南購房者實際履行已不能，在該種情形下，前一個海南購房者不能強制履行海南購房合同。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

關于損害賠償的數額多少，除法律另有規定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，開發商往往在海南房地產生紙時，見利背信而與出價高的海南購房者成交，對該房屋的漲價部分，屬于前一個海南購房者的可期待利益，應視為所失利益，列人賠償范圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2．在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個海南購房者簽訂合同并辦理了產權過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產權已經過戶，開發商已非房屋所有權人。合同法第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。

3．在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次海南購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為開發商享有，而兩個海南購房人都未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。

兩個海南購房者是平等的法律地位，那么法院就會考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區別不同情況，予以合理的處理。

二、如何防止一房二賣？

1、龍華區買房時一定要及時網簽，嚴格采取資金監管及資金托管的形式進行交易

根據目前的房屋買賣交易設置，龍華區二手房網簽可以使龍華區房產交易透明化，通過規范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，龍華區買房者在簽訂海南購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定，并加重此種行為的違約責任。

2、海南購房者要調查所海南購房屋的產權，提存房屋產權證

從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產權變更登記手續之間還有一段時間。由于海南房地產市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。為了避免這種情況的發生，海南購房者可以調查所海南購房屋產權，提存房屋產權證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

3、海南購房者應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款

這樣的安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙海南購房者的海南購房款，使海南購房者蒙受巨大經濟損失。

通過以上內容我們可以看出，一房二賣普遍存在于海南房地產買賣中，這里提醒海南購房者在海南購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，出現法律問題時及時咨詢律師，維護自己的合法權益。

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