海南二手房有租戶，賣房簽約應該注意哪些？

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二手房有租戶，賣房簽約應該注意哪些？ 海南買房，東海岸買房時，大家醉關心的往往是東海岸房價、樓層、價格和戶型，而忽略了其他要素。

業主想要出售已出租的房屋，因為有第三方承租人的參與，有些事項業主需要知道：什么是“優先購買權”？什么情況下承租人的優先購買權不能使用？出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些？

一、什么是“優先購買權”？

1、優先購買權

《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

2、同等條件

同等條件包括以下幾種因素：總價款、付款期限、付款方式、交房時間以及在東海岸二手房交易過程中出現的某些特殊情況還需具體分析。

比如當出賣人轉讓給第三人的標的物大于優先購買權的標的物時，如果其為可分物，則先買權人可僅以優先購買權標的物部分與出賣人訂立合同。

若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權利人受損失的，則先買權人有權要求擴大優先購買權標的物以及不可分物全部而訂立合同。

二、什么情況下承租人的優先購買權不能使用？

1．房屋共有人行使優先購買權的，效力要高于租戶優先購買權；

2．出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

3．出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，或是已簽訂了《放棄優先購買聲明》的；

4．第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

三、出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些？

1．如實體現房屋租賃狀態；

2．要求業主提供租戶的《放棄優先購買權聲明》，租戶不配合提供的，業主應提前十五日向租戶發送《行使優先購買權的通知》；

3．關于租金的歸屬及押金的退還，買賣雙方應明確約定；

4．關于交房時間，客戶能接受租賃到期后實際入住房屋。如客戶急需入住房屋，業主也同意解決租戶問題，應在補充協議其他約定處注明“甲方承諾在交房時間前清退租戶”。

根據《醉高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，業主出賣租賃房屋未在合理期限內通知租戶或者存在其他侵害租戶優先購買權情形，租戶請求業主承擔賠償責任的，人民法院要應予支持。

但請求確認業主和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持，即租戶的優先購買權未得到保障，不會影響業主與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力。

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