買房熱線：⒈80898470
哪些房屋買賣合同屬于無效呢 觀瀾湖新房，觀瀾湖四季如春，當(dāng)北國嚴(yán)冬季節(jié)，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。
1、海南房地產(chǎn)分離出賣，合同無效：
由于房屋是建筑土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將觀瀾湖房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效：
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效：
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等權(quán)利優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效：
主要包括轉(zhuǎn)讓下列觀瀾湖房產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制海南房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
一、 賣房要先確定好觀瀾湖房子的出售價格
確定好房屋的出售價格，不僅可以保證觀瀾湖房產(chǎn)能夠順利快速地成交，還可以使得賣方不至于因?yàn)楹Ｄ戏績r上漲而毀約。影響海南房價的因素主要有以下幾個方面
1、房屋本身的因素：
房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地醉高期限為70年，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的觀瀾湖房子是所有朝向里醉好的，那么這樣的觀瀾湖房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢多了。
還有樓層，如果觀瀾湖房子所在樓棟屬于高層，那么高層中較低的樓層價錢就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到海南房價，有的觀瀾湖購房者選擇購買觀瀾湖二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在海南房價里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。
2、房屋周邊的環(huán)境因素：
環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的學(xué)位房、地鐵房。
3、人們“喜新厭舊”的心理因：
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同觀瀾湖新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，觀瀾湖二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價便宜。
4、市場行情及價格預(yù)期因素：
主要包括季節(jié)性因素：一般情況下，前半年觀瀾湖二手房成交量不多，因此價格肯可能稍低點(diǎn)，后半年則不然，尤其是來到“金九銀十”，隨著成交量的增多以及中國人傳統(tǒng)的年底置業(yè)觀念的影響，觀瀾湖二手房的成交量必然暴增，從而使得海南房價上漲;信貸政策影響：包括首付幾層，貸款利率等因素都會直接影響到潛在觀瀾湖購房者的購買欲望;海南房地產(chǎn)調(diào)控政策：主要是指XG政策，此政策的實(shí)施確實(shí)對炒房者起到了一定的作用，但是上有政策，下有對策，現(xiàn)實(shí)中很多人為了規(guī)避信貸政策及XG政策，往往會通過假離婚或注冊公司等方式觀瀾湖購房。
5、 成交稅費(fèi)以及公共設(shè)施現(xiàn)狀：
實(shí)踐中，房屋交易的稅費(fèi)一般都是有觀瀾湖購房者去承擔(dān)，但售房者在房屋定價的時候一定要考慮到購買者的角度去看問題。舉個例子，售價100的觀瀾湖房子，紅本滿兩年、唯一住房，購買者的購買成本大約是30萬的首付、1萬以內(nèi)的稅費(fèi)以及中介費(fèi)。售價100萬的觀瀾湖房子，有抵押、未滿兩年且不唯一，則購買者購買成本大約是30萬的首付、三萬(甚至更多)左右的稅費(fèi)以及中介費(fèi)。成本明顯增加!另外其他公共設(shè)施的現(xiàn)狀也會間接影響到觀瀾湖房產(chǎn)的價格。
如果委托中介公司，可以向中介公司詢價，如果急于出售變現(xiàn)可以通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等查看一下觀瀾湖二手房交易市場的行情，將價格定得比周邊同地段、同檔次、同面積的觀瀾湖二手房銷售價格稍低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產(chǎn)生疑慮。如果不急于出售，在定價時要考慮當(dāng)?shù)氐挠^瀾湖房產(chǎn)增紙速度了。
二、 委托中介須謹(jǐn)慎
觀瀾湖房產(chǎn)中介可以為業(yè)主節(jié)省大量時間，提高交易效率，但是，在選擇和委托觀瀾湖房產(chǎn)中介的過程中，應(yīng)該注意以下問題：
1、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重。
“全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對觀瀾湖購房人做出承諾，房主對觀瀾湖購房人就要承受相應(yīng)后果，風(fēng)險較大。
“獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。處理起來比較棘手。
所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。
2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。
在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《觀瀾湖房產(chǎn)證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當(dāng)?shù)臅r間和精力。
建議可以把觀瀾湖房產(chǎn)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。例如：此復(fù)印件僅供中原地產(chǎn)代為出售地王大廈1001號商鋪之用，不做其他用途。
3、應(yīng)該堅(jiān)持在交易時三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容。
賣方應(yīng)該堅(jiān)持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。
現(xiàn)實(shí)中，有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實(shí)際情況，比如觀瀾湖房子存在什么缺陷，本來房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知觀瀾湖購房者。一旦交易完成，觀瀾湖購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時不說是“售房者沒說”就是說“觀瀾湖購房者已知”。
4、 簽署合同等文件不能留空白。
售房者在簽署合同等文件時一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。
以往曾經(jīng)發(fā)生過當(dāng)事人主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容，這種情況很難舉證。
5、 如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責(zé)任。
在委托中介代為售房的過程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)，可能涉及觀瀾湖購房者先把相關(guān)款項(xiàng)打給中介，如果事先有約定，對于觀瀾湖購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相關(guān)款項(xiàng)交給售房人的時間。
如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應(yīng)該把中介代為收取上述款項(xiàng)后多長時間把相關(guān)款項(xiàng)轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任作出明確的約定。
6、 對交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時提前確認(rèn)清楚。
在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項(xiàng)都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認(rèn)。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費(fèi)用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議。
三、 賣房合同切勿隨意簽
賣房合同都有格式范本，但不能因此就隨意簽署。
1、 簽署合同前，必須得確認(rèn)觀瀾湖買房人的資格和條件，
通常可以要求觀瀾湖購房者簽署承諾書作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。例如：觀瀾湖購房者張三，在深圳繳納社保滿一年，有固定工作，在深圳沒有住房，符合深圳市政府關(guān)于“XG”的規(guī)定，具有觀瀾湖買房資格。如有不實(shí)，本人愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。貸款觀瀾湖買房的還需要確保買方?jīng)]有不良記錄，征信狀況良好。
2、 簽署合同前，還得看看自己是否具備簽約的資格和條件
觀瀾湖房產(chǎn)是否涉及抵押?設(shè)計抵押的觀瀾湖房產(chǎn)贖樓后還可以交易，但是需要注意合同約定的過戶時間，并積極配合贖樓，否則可能導(dǎo)致違約。
觀瀾湖房子是否涉及共有產(chǎn)權(quán)(主要是指婚后購買的登記在夫妻一方名下的觀瀾湖房產(chǎn))?在深圳已經(jīng)有相關(guān)判例，出賣方的配偶主張未經(jīng)具有夫妻關(guān)系共有人的同意，請求合同無效的判例，并且已經(jīng)勝訴。盡管此項(xiàng)風(fēng)險對于觀瀾湖購房者來說要比售房者更大，但是，合同出賣方也要對合同的購買方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
觀瀾湖房子是否被法院查封保全?眾所周知，因涉訴被查封的觀瀾湖房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，因此出賣方需要在簽合同之前一定要確保觀瀾湖房子沒有被法院查封，否則可能因?yàn)檫^戶不能而承擔(dān)違約責(zé)任。出賣者可以持本人身份證在產(chǎn)權(quán)登記中心查詢。
3、 合同中必須重視的幾個條款(如定金、價款及費(fèi)用、稅費(fèi)分擔(dān)條款等)
重點(diǎn)說一下定金。售房者在收取定金的時候是定金性質(zhì)就簽收定金，不是定金性質(zhì)就不要簽收定金。因?yàn)槎ń鸷贤菍?shí)踐合同，雖然合同約定的定金是五萬，觀瀾湖購房者給了十萬，出賣方簽收了，定金就是十萬，如果違約就要雙倍返還定金二十萬;如果合同約定的定金是十萬，但是你簽收了五萬，那定金就是五萬，如果違約就需要雙倍返還定金十萬。另外觀瀾湖購海南房價款、稅費(fèi)的承擔(dān)以及各種費(fèi)用的交付時間、手續(xù)辦理的時間一定要看清楚，尤其是在涉及到贖樓的時候，千萬計算好贖樓時間與約定的過戶登記時間，不能違約。合格的中介人員往往會根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，確定好申請贖樓的時間，做到贖出觀瀾湖房產(chǎn)證當(dāng)天正好滿足條件，可以辦理過戶，實(shí)現(xiàn)贖樓與過戶的無縫對接。
4、 觀瀾湖房子是否存在租約?承租人是否已經(jīng)放棄了有XG買權(quán)?
有租約的房屋需要確認(rèn)承租人不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時承租人需要出具聲明書，放棄該項(xiàng)權(quán)利，一旦忽視承租人的優(yōu)先購買權(quán)，后果將十分嚴(yán)重，承租人可以要求撤銷買賣雙方簽訂的觀瀾湖購房合同。另外，即便是承租人已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要提前向觀瀾湖購房者告知，否則交房時可能會產(chǎn)生不必要的糾紛。
四、 房款交割有講究
1、 簽約時必須得收到部分房款，以確保對方反悔或拖延支付余款的風(fēng)險(簽訂合同時);
在房屋買賣合同簽訂后，觀瀾湖購房者今天簽約，明天電話說要違約的情況時有發(fā)生，沒有定金的約束，購買者可能隨時違約。盡管可以通過訴訟等法律渠道往回?fù)p失，但是耗時耗力戰(zhàn)線長，即便是售房者醉后勝訴并申請強(qiáng)制執(zhí)行，購買者屆時有沒有執(zhí)行判決的能力也還是個未知數(shù)。
2、 辦理過戶時，要確保買方已經(jīng)拿到了貸款承諾函(產(chǎn)權(quán)變更時);
銀行一般會在貸款人申請完貸款，辦理完資金監(jiān)管后十個工作日內(nèi)出具貸款承諾函，但是銀行是否同意借款賣方不好確定，因此買方在辦理過戶變更手續(xù)之前一定要確保銀行已經(jīng)出具了貸款承諾函，否則發(fā)生房、款兩失的悲劇!
3、 交房時必須得收到絕大部分房款，以防對方老賴(水電煤氣更名);
賣方一定要確保銀行已經(jīng)將全部款項(xiàng)轉(zhuǎn)到自己指定的銀行賬戶上之后再辦理水電煤氣的變更手續(xù)(俗稱交房)。因?yàn)殂y行放款之后就會開始計算利息，某些買家可能跟銀行串通一氣，欺騙售房者交房以后卻遲遲不放款的情況時有發(fā)生。
4、 更名完成后提醒中介支付交房保證金(過戶押金);
此款項(xiàng)屬于中介代管款項(xiàng)，一般3000到5000左右，用于結(jié)清水電煤氣以及管理費(fèi)的，交房之后，一定要及時提醒中介返還過戶押金。因此，一個誠信的中介對于售房者的重要性不言而喻。
五、 涉及按揭轉(zhuǎn)移風(fēng)險點(diǎn)
辦理轉(zhuǎn)按揭贖樓服務(wù)，賣方需要謹(jǐn)慎簽署贖樓公證授權(quán)委托書。對于售房者而言，贖樓過程是整個二手樓買賣過程的風(fēng)險高發(fā)期。因?yàn)樵谵k理贖樓公證的時候，售房者往往授權(quán)中介代為辦理贖樓、代為辦理過戶等手續(xù)。而一旦中介成功辦理贖樓手續(xù)并取得售房者觀瀾湖房產(chǎn)證之后，不良中介就會借助于手中經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，將觀瀾湖房產(chǎn)過戶到第三人名下，導(dǎo)致售房者的利益受損!建議，售房者在簽訂贖樓公證委托書的時候盡量不要過多授權(quán)，凡事親自參與，不能圖省事導(dǎo)致不必要的損失發(fā)生!
海南觀瀾湖房產(chǎn)信息網(wǎng)。。。海南觀瀾湖買房優(yōu)勢：來自全國各地的業(yè)主
買房威信：80
89⒏287O
觀瀾湖哪些房屋買賣合同屬于無效呢此文由臻房小魏編輯，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://www.yu43.cn/zhinan/88881.html
